Hem müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) hem iştirak halindeki mülkiyetteki (elbirliğiyle mülkiyet) taşınmaz satışı icra hukuku alanında oldukça sık karşılaşılan bir konudur. Meslektaşlarımız arasında dahi kafa karışıklığı yaratan bu iki konuyu, İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilgili hükmü paylaşarak bu yazımızda açıklamaya çalışacağız.
İcra ve İflas Kanunu madde 94: “Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf edilen bir mal hissesi haczedilirse icra dairesi, yerleşim yerleri bilinen ilgili üçüncü şahıslara keyfiyeti ihbar eder. Bu suretle borçlunun muayyen bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesi haczedilmiş olursa icra memuru haciz şerhinin taşınmazın kaydına işlenmesi için tapu sicil muhafızlığına tebligat yapar. (Ek cümleler:17/07/2003 – 4949 S.K./25. md.) … Bu durumda haczedilen payların devri, alacaklının haklarını ihlal ettiği oranda batıldır. Haczedilen payların satışı, taşınır malların satışı usulüne tabidir. Diğer taşınırlarda icra dairesi başkasına devre mani tedbirleri alır. Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir. Borçlunun zilyed bulunduğu bir taşınmaz üzerindeki fevkalade zamanaşımı ile iktisabını istemek hakkının haczedilmesi halinde, icra dairesi zilyedliğin başkasına devrine mani olacak tedbirleri alır ve alacaklıya bir ay içinde taşınmazın borçlusu adına tescili için dava açması yetkisini verir. Mahkemenin tescil kararı ile taşınmaz bu alacaklı lehine mahcuz sayılır…”
1.Elbirliği Halindeki Hissenin Satışı
Yukarıda paylaşılan Kanun hükmünde yalnızca paylaşılmamış bir miras hissesi ile iştirak halinde tasarruf edilen bir mal hissesi belirtilmişse de hüküm bütün iştirak halindeki mülkiyet hisselerini içerir şekilde yorumlanmaktadır. İştirak halindeki mülkiyet hissesi üzerinde Türk Medeni Kanunu madde 702/3 gereğince tasarruf edilemediğinden, burada haczin konusu doğrudan doğruya pay değil, o paya dair elbirliği halindeki mülkiyet ilişkisinin son bulması ihtimalinde düşecek olan kısım olacaktır.
Maddeyi çözümlersek: İlk etapta icra memuru tebliğ ile diğer hissedarlara, haciz halini, bu tarihten itibaren doğacak olan ürünlerden borçlunun hissesine düşecek kısmın icra dairesine verilmesi, borçluya hissesi ile ilgili olarak yapılacak bütün bilgilendirmelerin, yine bu tarihten itibaren icra dairesine yapılması ile borçlunun onayı yerine icra memurunun izninin alınması gerektiğini bildirecektir. Bu şekilde borçlunun hissesi üzerindeki tasarruf hakkı sınırlandırılmış olacaktır. Hissedarlar bu bildiriye rağmen, semereleri icra dairesine değil de borçluya vermeyi tercih ederlerse semereleri icra dairesine tekrar ödemek zorunda kalabileceklerdir. Ayrıca andığımız tüm bu işlemlerin de icra mahkemesinden izin ya da onay alınmasına gerek olmadan ilerleyeceğinin altını çizmek isteriz. Akabinde, icra memuru, iştirak halinde tasarruf edilen taşınmazdaki borçlunun hissesine ilişkin haciz durumunu, tapu siciline şerh verilmesi için, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne bildirecektir. Yapılagelen saydığımız işlemlerden dolayı alacaklı olarak gözüken şahsın iştirak halinde mülkiyet hissesi satışının, İİK. mad. 121’e göre yapılması şekli düzenlendiğinden, icra mahkemesine başvurarak, haciz koyduğu borçlunun taşınmazdaki hissesinin satışı için ortaklığın giderilmesi davası (Bkz ilgili yazımız: İzalei Şuyu Davası Nedir?) açmak üzere, yetki belgesi alması gerekecektir.
2.Paylı Mülkiyet Halindeki Hissesinin Satışı
Yukarıda yer verilen maddede paylı mülkiyet hissesinden açık olarak bahsedilmemişse de hukuki yorum sebebiyle paylı mülkiyet haczi bu maddece nazara alınmaktadır. Türk Medeni Kanunu madde 688/3 gereğince paylı mülkiyet hissesi haczedilebilecektir. Haczedildiği takdirde iştirak halindeki mülkiyet hissesi haczinde de bahsettiğimiz üzere icra dairesi haciz halini, hem diğer hissedarlara hem de taşınmaz mal söz konusu olduğu için tapuya şerh verilmesi amacıyla Tapu Sicil Müdürlüğü’ne bildirecektir. Satış işlemleri bir farklılık arz etmeden müşterek mülkiyet hissesinin değeri belirlenmesi ile icra müdürlüğünce yerine getirilmesi suretiyle hissesiz taşınmaz satışları yapılırmışcasına devam edecektir. Ancak belirtmekte fayda vardır ki; satışın yapılması ve gerçekleşmesi varsayımında söz konusu hisseyi satın alan yeni hissedar kendisine uygun bulmadığı şartlar olursa ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir.
Konuyla ilgili Yargıtay kararlarının ilgili bölümlerini paylaşmak isteriz:
Yargıtay 6 Hukuk Dairesi, E. 2007/8010, K. 2007/10124, T. 1.10.2007: “Dava, borçlu ortağın borcundan dolayı bir adet taşınmazın ortaklığın giderilmesine ilişkindir. Dava konusu edilen ve satışına karar verilen taşınmazda borçlu paydaşın ½ müstakil payının bulunduğu, payın elbirliği mülkiyetine tabi olmayıp paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu son gelen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı alacaklı borçlu paydaşın bu payını bağımsız olarak haciz ettirip sattırma olanağına sahip olduğundan davanın reddine karar vermek gerekir”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/707, K. 2013/3986: “… Paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda borçlu payının müstakilen satılıp haczedilebilme olanağı bulunduğundan, paydaşlardan birinin borcu için alacaklı tarafından ortaklığın giderilmesi istenilemez. Mahkemece bu nedenle istemin reddine karar verilmesi gerekirken …”
Hukuk Desteği