Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 322’de alt kira ve kiralananı kullanım hakkının devri düzenlenmiştir. Bu madde ile birlikte alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkanları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmaktadır. Kira sözleşmelerinde kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızası ile alt kira ve kullanım hakkını devredebilir. Gayrimenkul kiralalarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilmekteyken, kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamamaktadır. Böylelikle kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebildiği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilmektedir.
TBK madde 322: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Alt kiracı; kiralananı, kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaktadır. Bu itibarda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilmektedir.
Konuyla ilgili birkaç Yargıtay kararı paylaşmak isteriz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2011/3-749 K. 2012/50 T. 8.2.2012: “…Dava, kiracılık sıfatının tespitine ilişkindir. Davalı ile dava dışı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davacının dernek ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği uyuşmazlık konusudur. Burada “alt kira” ve “kiranın devri” kavram ve kurumlarının irdelenmesi gerekmektedir. Dava dışı Dernek ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık buna dair hükümlere göre çözümlenmelidir. Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi (alt kiracı) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya (kendisine kiralayan kiracıya) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı (alt kiracı) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan (davalı) ile alt kiracı (davacı) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır.Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir. Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması sebebiyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir…”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2001/6-653, K. 2001/672, T. 3.10.2001: “…Kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir…”
Hukuk Desteği