Kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen, karşılıklı edim ifa etmeyi gerektiren sözleşmelerdendir. Zira kiracı, kiralanan şeyin kullanılması karşılığında kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Sözleşme ile kiracıya kiralanan şeyi olağan ölçüler içerisinde kullanma yetkisini verilmektedir. Kiracının borçları Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlendiği şekilde aşağıdaki gibi sıralanmaktadır:
▪►Kira Bedelini Ödeme Borcu (TBK madde 313): TBK madde 314’te kiracının kira bedelini ifa zamanı düzenlenmektedir. Buna göre, kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür; bu kuralın aksine sözleşme yapılabilmekte yahut aksine yerel âdet söz konusu olduğunda bu adetin uygulanması söz konusu olabilmektedir. Kiracı, kiralanan şeyin tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini/yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir mehil vererek, bu sürede de ifa edilmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilmektedir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır.
▪►Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu (TBK madde 316): Kiracı; kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu gayrimenkulde oturan şahıslar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanan şeye kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin önemsiz olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilmektedir.
▪►Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu (TBK madde 317): Kiracı, kiralanan şeyin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini yapmakla yükümlüdür. Bu konuda yerel âdet de önem atfetmektedir.
▪►Ayıpları Bildirme Borcu (TBK madde 318): Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi halde kiracı, bu husustan doğan zarardan sorumlu olmaktadır.
▪►Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu (TBK madde 319): Kiracı, kiralanan şeyin ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu takdirde ve bu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü şahsın kiralanan şeyi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren, gezip görme işlemi için kiracıya uygun bir süre önce haber vermeli ve bu anlarda kiracının yararını da gözetmelidir.
▪►Özel Haller
Kiralananda Yapılan Yenilik ve Değişiklikler
- Kiralayan Tarafından Meydana Getirilenler (TBK madde 320): Kiraya veren, kiralanan şeyde, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilmektedir. Yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Ayrıca kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
- Kiracı Tarafından Meydana Getirilenler (TBK madde 321): Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmektedir. Bu itibarda yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyememektedir. Ayrıca kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yok ise, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceği düzenlenmektedir.
▪►Kiralananın Şeyin Kullanılmaması: Kullanıma elverişli bulundurulduğu takdirde ve bu süre boyunca kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa yahut sınırlı olarak kullanılsa dahi kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilmektedir.
▪►Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: Kiracı, sözleşme boyunca yahut fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam etmektedir.
Hukuk Desteği