Kira sözleşmesi hakkındaki hususlar Türk Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kanun koyucu kira sözleşmesinin tanımından başlamak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesine kadar tüm konuları incelemiştir. Kira sözleşmesi hakkında en çok menfaat çatışmasının yaşandığı konu ise sona erdirilmesine dairdir.
Buradan hareketle kanun koyucu kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkında ayrıntılı düzenlemeler yapmıştır. Günlük hayatımızda en çok karşılaştığımız kira sözleşmesi örneği, konut ve çatılı işyeri kirası hakkındadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme halleri aşağıdaki gibidir;
- Bildirim Yoluyla Kiranın Feshi
- Gereksinim Nedeniyle Fesih
- İmar ve İnşa Nedeniyle Sona Erme
- Edinim Nedeniyle Fesih
- Yazılı Üstlenme (Taahhüt) Nedeniyle Boşaltma
- İki Haklı Uyarı Nedeniyle Fesih
- Kiracının Konut Sahibi Olması Nedeniyle Sona Erme
- Aile Konutu ile İlgili Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
İmar ve inşa nedeniyle kiralananda yapılacak onarım, esaslı onarım olması halinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin feshine dayanak yapılacak hususlardan birisidir. Kiralananın eskimesi, yıpranması veya içindeki tesislerin kırılıp bozulması sonucu işlevini kısmen kaybetmesi halinde kiralananın onarımı gerekiyorsa, bu durumda kira ilişkisinin belirli bir süreliğine durdurulması mümkün olabilir. Bununla beraber yapılan onarımdan sonra kira ilişkisi kaldığı yerden devam edebilir.
Esaslı onarım kanun koyucu tarafından özellikle belirtilmiştir. İlgili maddeden anlaşılmaktadır ki, esaslı onarımın yapılması konut ve çatılı işyerinin tamamen boşaltılmasını zorunlu kılmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiralananın kullanılamaz halde olup olmadığının değerlendirilmesidir. Kira sözleşmesinin hangi nedene dayanarak feshedilebileceği özellikle kiracı açısından oldukça önem taşır. Kiralananın yeniden imar ve inşası amacıyla sözleşmenin feshedilebilmesi için bazı koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.
Bu şartlardan ilki yapılacak olan onarımın, esaslı onarım özelliği taşımasıdır. Esaslı onarım dışında kalan onarımlar için sözleşmenin feshedilmesi söz konusu olmayacaktır. Başka bir koşul ise yapılacak olan onarımın, kiralananda oturmayı ve faaliyet sürdürmeyi imkansız hale getirmesidir. Eklemek gerekir ki, aksi takdirde kira sözleşmesinin sonlandırılması istenemez. Bir başka husus ise kiracıya yönelik yapılan tek taraflı fesih beyanının geçerli olmayacağıdır. Esaslı onarım halinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sonlandırılması gerekmektedir.
Bu tür bir davanın açılmasında, onarımın kiralananın boşaltılmasına sebep olacak boyutta olup olmadığının tespiti için, fen ve inşaat tekniği yönünden saptama yapılır. Bunun için de hazırlanmış onaylı imar-inşa projesinin mahkemeye sunulması aranacaktır.
Hukuk Desteği