Kiracı ve kiralayan ilişkisi hem genel, hem özel Kanunlarda düzenlenmiştir. Burada Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) genel Kanun olmakla birlikte, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir Kanun’dur. Kira sözleşmesi hakkında ihtilaflar en sık kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi konusunda menfaatlerin çatıştığı noktada ortaya çıkmaktadır.
Buradan hareketle kanun koyucu kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkında ayrıntılı düzenlemeler yapmıştır. Günlük hayatımızda en çok karşılaştığımız kira sözleşmesi örneği konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme halleri aşağıdaki gibidir;
- Bildirim yoluyla kiranın feshi
- Gereksinim nedeniyle fesih
- İmar ve inşa nedeniyle sona erme
- Edinim nedeniyle fesih
- Yazılı üstlenme (taahhüt) nedeniyle boşaltma
- İki haklı uyarı nedeniyle fesih
- Kiracının konut sahibi olması nedeniyle sona erme
- Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin sona ermesi
Biz bu yazımızda iki haklı uyarı nedeniyle fesih konusu hakkında açıklamalarda bulunacağız.
Kira bedelinin kiracı ve kiralayan tarafından kararlaştırılan tarihlerde ödenmemesi üzerine kiralayan tarafından kiracının birden fazla uyarılması halinin konut ve çatılı işyeri kiraları için fesih sebebi olduğu düzenlenmiştir. Burada kira sözleşmesinin bir yıl olması şartıyla, iki haklı uyarının bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait olmak üzere kiracıya yöneltilmiş olması gerekmektedir. Bu şartın gerçekleşmesi halinde kiralayan anılan kira yılına ait kira döneminin bitmesinden sonra kiracı hakkında iki haklı uyarıdan dolayı dava açabilir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu uyarıların herhangi birisinin tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtar sebebiyle akdin fesih durumunun oluşmuş olmasına engel ol(a)mayacaktır. Ancak önemli olan iki haklı uyarıya dayanarak dava açabilmek için iki uyarının da bir kira yılı içerisinde gerçekleşmiş olmasıdır.1
Burada dikkat edilmesi gereken bir başka konu ise aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde, o aya ilişkin olarak uyarıda bulunması gerektiğidir. Birbiri ardına aylara ait birikmiş kira paraları iki haklı uyarıya dayanak yapılamaz. Burada ödenmemiş birden fazla aya ait tek bir ihtarname gönderilebilirken, ard arda birikmiş kira bedellerinin bölünerek iki ayrı ihtarname olarak gönderilmesi Kanun’a aykırıdır.2 Yargıtay da muaccel olmuş tüm kira bedellerinin bir ihtarla istenmesinin mümkün olduğunu belirtmekle beraber, bu bedellerin bölünerek ayrı ayrı ihtarlarla istenmesinin iki haklı ihtara dayalı dava hakkını doğurmayacağını açıklamaktadır.3
Burada uygulamada karşılaşılan bir başka sorundan bahsetmek faydalı olacaktır. Bu sorun direnim ve iki haklı ihtar arasındaki ilişkidir. Kira parasının kararlaştırılan tarihte ödenmemesi kiracının direnimini (temerrüdünü) gösterir. Buna dayanarak icra takibi başlatılabilir. İcra takibinin ardından verilen süre içinde kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi halinde, borçluların itirazı söz konusu ise icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılmasıyla kiralananın boşaltılması yoluna gidilebilir. Bununla beraber genel mahkemeye başvurmak suretiyle itirazın iptali de istenebilir.
Başka bir husus ise bir yıllık kira dönemi içinde açılmış olan iki icra takibinin varlığı halinde, iki haklı ihtardan tahliye davası açılabilecek olmasıdır. Söz konusu icra takipleri ihtar niteliğinde olduğundan, kiracının direnimden (temerrüdünden) değil iki haklı ihtardan dolayı boşaltma kararı verilmesi gerektiği süreklilik kazanmış bir görüştür.4
Hukuk Desteği
- 1 HD. 20.10.2005 Ta. 2005/7888-9634 Sa.
- 2 HD.12.05.1997Ta. 1997/4137-4247 Sa.
- 3 HD. 21.01.2002 Ta. 2001/9882, 2002/135 Sa.
- 4 HD. 01.11.2004 Ta. 2004/6955-7505 Sa.
TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE
UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN
Kanun No. 6101 Kabul Tarihi: 12/1/2011
Yürürlükten kaldırılan kanun
MADDE 10 – (1) 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.