Kiracıların çeşitli gerekçelerle kiralananlarda yenilik veya değişiklik yapmaları uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Bununla birlikte nelerin yenilik, nelerin değişiklik kapsamına girdiği değerlendirilerek kiracının yenilik ve değişiklik yapma yetkisinin sınırları belirlenmelidir.
Kiracının yaptığı “yenilik”, kiralananın değerinin korunmasına dair yapılan çalışmaları kapsar. Örneğin, kiracının kullanımıyla eskiyen küveti değiştirmesi. Kiralananın değerinin değişmesine sebep olabilecek nitelikteki çalışmalar ise “değişiklik” olarak değerlendirilir. Balkonun içeri aldırılması, gömme dolap yaptırılması gibi çalışmalar değişiklik kapsamındadır.
Yenilik ve değişiklik yapılması ayıptan farklı değerlendirilir. Ayıpta sorumluluk doğrudan kiraya verenin üzerindedir. Örneğin, akan çatının yaptırılması, bozuk halde teslim edilen tuvalet aksamının yaptırılması gibi işlemlerde sorumluluk kiraya verenin üzerindedir ve kiracı bu işlemlerin yerine getirilmesini istediğinde, kiralananda değişiklik veya yenilik yapmış sayılmaz. Bununla birlikte kiracının kendi fiiliyle ayıba sebebiyet vermesi halinde kiracı ayıbın giderilmesinden sorumludur. Örneğin fırtınalı bir havada pencerelerin açık bırakılmasından dolayı camlar kırılırsa, giderim yükümlülüğü kiracının üzerindedir.
Normal şartlar altında kiracı, kiralananı teslim aldığı gibi geri vermekle yükümlüdür. Kiracının değişiklik ve yenilik yapması ise Türk Borçlar Kanunu’nun 321/1. hükmünde “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracı, değişiklik ve yenilik yapma isteğini kiraya verene bildirerek yazılı bir şekilde rıza almalıdır. Rızanın yazılı olarak düzenlenmesi emredici olarak düzenlenmiş bir şekil şartıdır. Yazılı olarak verilmeyen rızaya dayanarak kiracı işlem yapamaz.
Kiraya veren rıza verdiği işlemler hakkında teslim aldığı gibi geri verme yükümlülüğüne dayanamaz. Bu durumun istisnası, değişiklikler için rıza gösterildiği sırada yazılı olarak özel bir biçimde kiralananın aynen iadesinin istediğinin belirtilmesidir. Bu şekilde bir yazılı kararlaştırma yoksa kiraya veren aynen iade talep edemez.
Kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı değişiklikler sebebiyle ortaya çıkan değer artışını yazılı bir biçimde aksi kararlaştırılmadıkça talep edemez. Bununla birlikte kiracı, yaptığı değişiklikler kiralananın bütünleyici parçası niteliği kazanmadığı müddetçe, kiralananı teslim ederken kiralanandan sökme hakkına da sahiptir.
Hukuk Desteği