Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde pay sahibi olan bir paydaşın, payını bir üçüncü kişiye satması durumunda, diğer pay sahiplerine öncelikli alım hakkı veren bir haktır. Önalım hakkına ilişkin önceki yazılarımız için (Bkz….), (Bkz….)
Önalım hakkı, payı satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılan bir haktır. Bu dava sonucunda alıcı üzerindeki tapunun iptal edilmesi ve önalım hakkına sahip olan davacı paydaş adına tescil edilmesi söz konusu olup, böylece, mülkiyet hakkına kanundan doğan bir kısıtlama getirilmiş olmaktadır. Bu yönüyle önalım hakkı, her bir paydaşa tanınmış olan oldukça geniş bir haktır ve Türk Medeni Kanunu (“TMK”) 2. maddesinde “ Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” şeklinde tanımlanan dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılmalıdır.
Önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı olarak ve kötü niyetle kullanılması durumuna verilebilecek en tipik örnek, uygulamada sıklıkla karşılaştığımız “fiili taksim”dir. Buna göre, paylı mülkiyete tabi taşınmaz, paydaşları tarafından kendi aralarında taksim edilmişse ve her paydaş taşınmazın bir kısmını kullanıyorsa fiili taksim mevcuttur. Fiilen taksim edilmiş taşınmazdaki paydaşlardan biri, kendi kullandığı yere tekabül eden payı bir üçüncü kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak istemeleri yerleşik içtihat gereğince dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.
Fiili taksimin kabulü için, paylaşma anlaşmasının yazılı şekilde yapılması gerekmediği gibi, çok sayıda paydaşın mevcut olması durumunda, bu anlaşmaya tüm paydaşların katılmış olması da gerekmez. Hatta tüm paydaşlar tarafından eylemli kullanılan bölümlerin olması dahi zorunlu değildir. Fiili taksim iddiası davalı tarafından davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi, aynı zamanda mahkeme tarafından kendiliğinden de göz önüne alınmalıdır. Fiili taksimin varlığının anlaşılması halinde davanın reddi gerekecektir.
Hukuk Desteği