Eşya Hukuku’nun temel ilkelerinden biri; kalıcı olmak amaçlı inşa edilen yapılar, arazinin mülkiyetine ve onun mukadderatına tabi olur anlayışının sonucu olarak ifade edilen“ Üst, alta tabidir.” ilkesidir. Kural olarak, taşınmazın maliki ile taşınmaz üzerine yapılan binanın maliki aynı kişi olacaktır. Ancak kanun koyucu bu ilkenin istisnalarını (üst hakkı vs.) da düzenlemiştir. Bu ilkeden hareketle, bir kimsenin taşınmazı üzerine bilerek ya da bilmeyerek bir başka kimsenin inşaat yapması halinde, haksız bir inşaatın varlığından bahsedilecektir. Kanun koyucu, başkasının arsasına inşaat yapılması konusunda ortaya çıkacak ihtilafların çözümü için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) birtakım düzenlemeler getirmiştir.
TMK madde 722’de düzenlenen“Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” hükmü ile arazi ve bina mülkiyetinin mukadderatını ortaklaştırmıştır. Hükümle, bina yapımınında kullanılan malzemelerin mülkiyeti de devrolmuştur. Kanun koyucu TMK m.722 2. fıkrasında rızası olmadan malzemeleri kullanılan kişiyi de korumaktadır. Buna göre “Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi getirilmiş, rızası olmadan malzemesi kullanılan kişiye malzemelerini geri alma imkanı tanınmıştır.
Rızası olmaksızın malzemesi kullanılan kişinin malzemelerini geri alması ile arazi maliki arazisinin eski haline dönmesi sonucuna ulaşacaktır. Kanun koyucu bu sonuca ulaşmak için sadece malzeme sahibinin malzemelerini geri alma isteğinin yöneltilmesini beklememiş; arazi malikine de TMK 722/3.fıkra da düzenlenen “Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.” hüküm ile arazisini eski haline getirme imkanı tanımıştır.
Kanun koyucu, malzemelerin sökülüp kaldırılmasını bazı şartlara bağlamıştır. Bu şartlar her zaman gerçekleşmeyebilecektir. İşte bu durumda zarar gören kişilerin zararlarının tazmin edilmesi gündeme gelecektir. TMK m.723’de zararı tazmin edilecek kişiler ve tazmin edilme koşulları hüküm altına alınmıştır. Maddenin ilk fıkrasında “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde malzeme sahibinin zararının tazmini imkanı tanınmıştır.
Kanun koyucu malzeme sahibine, geri alma veya zarar tazmini dışında bir başka imkan daha tanımıştır. Bu imkan ise, malzeme sahibinin arazi maliki olabilmesidir. Kanun koyucu TMK m.724 “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmüyle, malzeme sahibinin arazi ve yapının mülkiyetini elde etmesi için ön koşul olarak; yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması ve malzeme sahibinin iyi niyetli olması aranmıştır.
Hukuk Desteği
Bizim başımıza böyle bir olay geldi 30 yıl önce ailem bir tane arazi almış köy yerinde. Aldığımızda da bu arazi aldığımız kişi tarafından balık yetiştirmede kullanılıyordu. Biz bu arazinin boş arazi ya da devlet arazisi olduğunu düşünüyordu bataklık içindeydi biz yıllar içinde burasını doldurduk kullanılır hale geldi ondan sonra üzerine ahır kurduk köye düzleme gelince gelince yan taraftaki tarlanın arazisi olduğu ortaya çıktı. bizim topulu arazimizle de sınır. Sonra biz tapulu arazimizi arazimizi ahır kısmına çevirdik. Daha sonra arazi sahibi siyasi tanıdıkları vasıtasıyla araziyi kendi tapusu içerisinde göstermiş. Şimdi bu arazi sahibi araziden çıkartmaya çalışıyor. Hani bizim yasal olarak yapabileceğimiz bir şey var mı bu arazi bizim üzerimizde 30 yılları üzerinde duruyor hani biz bu aracın zaten başkasının arasını olduğunu da bilmiyorduk. Arazi üzerinde en az 1-2 milyon TL’lik yatırımımız var. bizim buna yasal olabilir olarak yapabileceğimiz herhangi bir şey var mı yoksa biz de hani birilerini ayarlayıp da böyle onu çıkartmamız mı gerekiyor.Şu anda ahırların olduğu arazi bizim üzerimizde.
ruhi bey sorunu çözdünüzmü acaba benımde basımda böyle bi olay var