Paylı mülkiyet ilişkilerinde paydaşlardan biri; kendi payını paydaş olmayan 3. kişilere devretmesi halinde diğer paydaşların önalım hakkı doğacaktır. Bu hak; mülkiyet ilişkisine yabancı kişilerin girmesini engellemeyi ve mülkiyet konusu eşyanın kullanımına kolaylık sağlamayı hedeflemektedir. Önalım hakkı kanundan doğan önalım hakkı olarak tanımlanabilir.
Payını devreden paydaş, bu devri diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirimi alan diğer paydaşlar; bu bildirimden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl içinde ön alım hakkını kullanmak zorundadır. Bu süreler içerisinde kullanılmayan ön alım hakkı düşer.
Paydaşlardan birinin bu süreler içerisinde önalım hakkını kullanmak istemesi halinde devir konusu işlem bedelini mahkeme veznesine depo etmesi gerekir. İhtilafların önemli bir bölümü bu bedel üzerinde gerçekleşmektedir. Önalım hakkı sahibinin; paydaş olmayan 3. kişinin ödediği bedeli ödeyerek payı devralması mümkün olacaktır. Fakat uygulamada taraflar bedeli, tapu harç ve masraflarından kaçınmak için, düşük göstermekte veya önalım hakkının kullanımını engellemek için yüksek göstermektedir. Hemen ifade etmek gerekir ki; bu durumlarda muvazaa olduğu çok açıktır.
Önalım konusu taşınmaza ilişkin satım bedeli, özellikle tapu masraflarından kaçınmak amacı ile gerçek bedelinden daha düşük gösterilmiş olabilir. Öğreti ve uygulamada, bu durumlarda önalım hakkının görünürdeki düşük bedel üzerinden kullanılacağı kabul edilmektedir. Diğer bir değişle satış sözleşmesinin tarafı olan davalının satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu savunması dinlenemez. Bunun sebebi ise, bir kimsenin kendi hukuka aykırı davranışına dayanmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesidir. Pay satın alınırken daha yüksek bir ödeme yapılmış olması dikkate alınmayacaktır. Bu nedenle müşterek mülkiyete tabi bir pay satın alındığında diğer paydaşların önalım hakkını tapudaki bedel üzerinden kullanabileceklerine dikkat edilmelidir.
Ön alım hakkı ile ilgili yazımızı buradan okuyabilirsiniz. (…Bkz)
Hukuk Desteği
Eski medeni kanunda önalım davalarında objektif piyasa değerlemesi yapılmak sureti ile hakkaniyetli bir bedel tesbit edilip o değer üzerinden alım yapılırken Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.maddesi getirilmiştir.Aslında kanunda açıkca tapuda gösterilen bedel değil satış bedeli ve tapu giderlerinden bahsedilmiş uygulamada tapudaki bedelin baz alınması üstelik alıcının tüm yargılama giderlerinden sorumlu tutulması hakkaniyetden tamamen uzak tek taraflı bir uygulama olmuştur.Ayrıca 733 maddede belirtilen Alıcı yada satıcının noter bildiriminde bulunur kısmı tapu yapıldıkdan sonra bu günah tamamen yeni alıcı ya sorumluluk yüklemektedir.Davalının tanık beyanları satış sözleşmesi hatta bilirkişi raporunda belirtilen değerler bile dikkate alınmamakta dolayısı ile alıcı arazisini kaybetmekde birde dava giderleri bakımından borçlu bile çıkmaktadır. sonuçda hisseli bir gayrimenkul almak suç ise Tapu dairesi bunu baştan yapmasın yada satıcı diğer paydaşla arasındaki sorunu çözüp öyle satsın Burada alıcının günahı ne ?