İpotek,mevcut olan veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına alan bir taşınmaz rehnidir. Bir alacağı güvence altına alarak, ilgili alacağın ödenmemesi durumunda sahibine, rehin konusu taşınmazı cebri icra yoluyla sattırarak bedelinden alacağını tahsis etme hakkı verir. Yazımızda anapara ve üst sınır ipoteğini öz olarak anlatıp bunların rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip açısından farklarına değineceğiz.
İpotek güvencenin oluşturduğu kapsama göre, anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Alacağın doğmuş ve miktarının belirli olması durumunda anapara ipoteği mevcut olurken; henüz doğmamış veya doğmuş olmakla birlikte miktarı belirsiz olan alacak da ipoteğin teminat sağladığı en yüksek sınır belirlenerek, üst sınır ipoteği tesis edilerek teminat altına alınır.
Anapara ipoteğinde; asıl alacak, takip masrafları ve diğer yan giderler tüm alacağı karşılayacaktır. Üst sınır ipoteğinde ise satış bedelinden fazlası karşılansa bile alacaklının alacağı belirlenen üst sınır miktarını aşamayacaktır. Temerrüt faizi kural olarak, anapara ipoteğinde takip öncesi ve sonrası faiz olarak vade tarihinden itibaren işlemeye başlar ve taşınmazın satımına kadar devam eder.
İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 149 ve 150/ı. maddelerinde belirtilen durumlar dışında bir nedene dayanıyorsa farklı bir deyişle ilam niteliğinde bir belgeye veya kayıtsız şartsız bir borç ikrarını içeren ipotek sözleşmesine dayanmıyorsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip ilamsız takip şeklinde yapılmalıdır. Üst sınır ipoteğinde, ipoteğin mahiyeti gereği belirli bir alacak olmadığından kayıtsız şartsız bir borç kaydı içermediği açıktır. Bu sebeple kesinleşmemiş bir borca karşı yapılacak icra takip yolu, ilamsız icra yoluyla ipoteğin paraya çevrilmesidir. Anapara ipoteği, mevcut ve belli bir miktar alacak için kurulur. Doğmuş bir alacak için tesis edilmiş ipotekte, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa, alacaklı ilamlı takip yoluyla ipoteğin paraya çevrilmesini isteyebilir. İİK m.149 “İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir. İcranın geri bırakılması hakkında 33’üncü maddenin 1, 2 ve 4 üncü fıkraları uygulanır” gereği icra emri gönderilmesi ancak ipotek bedelinin kesin olarak belirli olduğu anapara ipoteğinde geçerli olacaktır. Limit ipoteğinde ise İİK m.149/b “149 uncu maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere 60 ıncı maddeye göre birer ödeme gönderir.” gereği borçlunun yedi gün içinde itirazda bulunması durumunda mahkemeden itirazın iptali veya icra tetkik müdüründen itirazın kaldırılması talep edilebilecektir. Alacaklının bu taleplerinin gerçekleşebilmesi için takibe konu bir alacak olduğunu ve bu alacağın da yasalar tarafından korunduğunu ispatlaması gerekir.
Konuya ilişkin yargı kararlarından bazı kesitler aşağıda sunulmuştur:
“…İpotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için kurulabilir. (TMK.m.881). Mevcut alacakları teminat altına almak için kurulan ipotek, anapara ipoteğidir. İlerde doğacak veya doğması muhtemel alacaklar için kurulacak ipotek ise üst sınır (azami meblağ) ipoteğidir. Eğer mevcut bir alacak için ipotek kurulmuşsa, alacağın geçerli olması gerekir. Zira, ipotekle alacak arasında çok sıkı bir birliktelik vardır. Alacak varsa ipotek kabul edilir. Ancak alacak doğmamışsa, hukuki nedeni dolayısıyla batılsa (BK.m.19/2, 20/1), ipotek tescil edilse bile hüküm ifade etmez ve rehinli alacaklıya icra takibi yoluyla alacağını elde etme yetkisi vermez. Vurgulanması gereken diğer bir husus, ipoteğin tescilinin tarafları bağlayacağıdır. Fakat söylendiği üzere ipotek, rehnin temin ettiği alacağın varlığı yönünden bir karine ya da delil oluşturmaz. Bununla birlikte ipotek, eğer mevcut bir alacak için kurulmuşsa, bunun tutarının ipotek sözleşmesinde gösterilmesi yeterlidir. Bu durumda ipotek sözleşmesi, aynı zamanda bir borç ikrarı görevi de görebilir (BK.m.17). Rehin sözleşmesinin kayıtsız ve şartsız bir borç ikrarını kapsadığı durumlarda, alacaklı sanki bir mahkeme kararına dayanıyormuşcasına ilamlı takiplere özgü yoldan yararlanabilir…” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/759 E., 2021/663 K.)
“…Medeni Kanun’un 850 ve devamı maddelerinde ipotek düzenlenmiş olup, MK’nun 851/1. maddesinde anapara ipoteği ve azami meblağ (üst sınır) ipoteği düzenlenmiştir. Anapara (kesin borç) ipoteğinde ipoteğin kurulduğu aşamada ipotekle temin edilmek istenen alacak halen mevcut ve belirli olup bu alacağa karşılık gelen tutar için ipotek tesis edilir. Üst sınır (limit veya azami meblağ) ipoteğinde ise ipoteğin tesis tarihinde doğması muhtemel ya da kesin alacak ve ferileri için teminat oluşturmak amaçlandığından alacak miktarının belirsizliği ve değişkenliğinin doğuracağı sakıncaları gidermek için rehin sözleşmesinde azami bir miktar tespit edilerek, taşınmazın sorumluluğu en fazla bu miktar için belirlenir. İpotek tesis edilirken alacak miktarı henüz bilinmediğinden belirlilik ilkesi gereğince taşınmazın azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek sözleşmesinde kararlaştırılır. Belirlilik ilkesi, alacağın ve taşınmazın belirli olmasını ifade eder. Alacaklı belirlilik ilkesinin geçerli olması için her türlü borcun rehin sözleşmesinde gösterilmiş olmasının yeterli olmadığı belli bir hukuki ilişkinin rehin sözleşmesinde gösterilmiş olması gerektiği özellikle müstakbel alacaklılar yönünden öğretide savunulmaktadır (Yücel, Müjgan Tunç; Banka alacaklarının ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip, … 2010, s.56). Öte yandan takip konusu alacağın ipoteğin kapsamında bulunmadığı itirazı, rehin hakkına itiraz olup İİK’nun 149. maddesinde rehin hakkına itiraz imkanı tanımamıştır. Takip konusu ipoteğin limit ipoteği olması ve İİK’nun 150/1. maddesindeki koşulların gerçekleşmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibi yapılabilir. Bu usule göre takip için kredi kullandıran kural olarak bir banka olmalı, borçlu cari hesap veya nakdi veya gayrinakdi ilişkisinden kaynaklanan muaccel bir alacak olmalı, bu alacağın üst sınır ipoteği ile teminat altına alınmış bulunması, hesap özeti ya da ihtarın noter aracılığı ile borçluya gönderilmiş olması gerekir…” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/6202 E., 2021/1834 K.)
“…Mahkemece toplanan delillere göre; dava konusu ipoteğin üst sınır ipoteği olduğu, TMK’nın 875.maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşmasının olanaklı olmadığı, borçlunun sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktarla sınırlı olmak üzere sorumlu olduğu, bu bakımdan üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosunda üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra “bu meblağa ilaveten” denilmek suretiyle ilave yapma olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davakonusu ipoteğin üst sınır ipoteği olmayıp anapara ipoteği olduğu ipotek akit tablosu içeriğinden anlaşılmaktadır. Buna rağmen mahkemece ipoteğin üst sınır ipoteği olarak kabulü ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2014/10100 E., 2014/14312 K.)
Hukuk Desteği