Önceki yazılarımızda ev sahibinin kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağı hususundan bahsetmiş (Bkz.) ve fesih sebeplerinin ilki olan 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkını (Bkz.) anlatmıştık. Bugünkü yazımıza ise ihtiyaç nedeniyle fesih hakkı ile devam etmekteyiz.
Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) bazı fesih süreleri öngörülmüştür. İşte ihtiyaç nedeniyle fesih hakkı, kanunda düzenlenmiş olan bu fesih sürelerinden önce kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesine imkân vermektedir. Bu noktada TBK m.350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, …belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindeki düzenlemesiyle ihtiyaç nedeniyle fesih hakkını hüküm altına almıştır.
Yasa maddesinden de açıkça görülmektedir ki anılan fesih hakkı, esasında kiraya verenin ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Yerleşik Yargıtay uygulamaları uyarınca bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, yine taşınmazı kullanma ihtiyacının sürekli ve zorunlu olması aranır. Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus; ihtiyaç nedeniyle fesih hakkını kullanarak kiracıyı kiralanandan tahliye ettiren kiraya verenin, kiralananı üç yıl boyunca başkasına kiralayamayacak olmasıdır. Bu durum, ihtiyacın ne derece samimi ve zorunlu olmasının vurgulandığını ortaya koyar niteliktedir. Konuyla ilgili, Yargıtay kararlarından bazı kesitleri sizlerle paylaşmaktayız:
“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir…” (Yargıtay HGK 2017/1540 E., 2021/878 K.)
“…Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 6. HD 2012/814 E., 2012/4701 K.)
Hukuk Desteği