Kira tespit davalarından bir önceki yazımızda bahsetmiştik (Lütfen Bkz…). Bu yazımızda ise kira tespit davası ikame etmeden önce kiralayan tarafından kiracıya bir ihtarname gönderilmesinin zorunlu olup olmadığı ve böyle bir ihtarnamenin hukuksal mahiyetinin ne olacağı hakkında açıklamalara yer vereceğiz.
Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”) madde 344/3; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü uyarınca, süresi 5 seneyi doldurmuş kira sözleşmelerinde, kiralayan tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilmesi mahkemeden istenebilmektedir.
Kanun’un madde 345; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmünde bahsedildiği gibi; kira tespit davası açılabilmesi için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiralayanın, kira tespit davası açmadan önce kiracıya göndereceği ihtarname, mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedelinin ne zamandan itibaren uygulanacağı konusunda belirleyici olmaktadır.
Kiralayan, kira bedelinin tespiti hususunda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmamışsa, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden yeni kira yılı için geçerli olacaktır. Kiralayan, kira bedelinin tespiti hususunda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuş ise, mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli, yazılı bildirimi takip eden kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Bununla birlikte, Kanun’un madde 345/3 hükmü uyarınca, kira sözleşmesinde her yeni kira yılı için kira bedelinde artış yapılacağı kararlaştırılmışsa, bahsi geçen ihtarnamenin, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususundaki belirleyiciliği, diğer bir deyişle hukuksal önemi de ortadan kalkacaktır.
Hukuk Desteği