Kira sözleşmesinin kiracı tarafından ihlali halinde kiralananın tahliyesine ilişkin düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” başlıklı 316 maddesiyle yapılmış, ancak anılan maddede sözleşme ihlali konusu oldukça dar bir kapsamda ele alınmıştır.
Maddenin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” denilerek, kiracının kira sözleşmesini ihlali olarak nitelendirilebilecek haller; kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekten ibaret şekilde sayılmış olsa da, esasen yargı uygulamalarında sözleşmenin ihlali konusu daha geniş kapsamda değerlendirilmektedir.
Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazın kiracı tarafından sözleşmeye aykırı şekilde işyeri olarak kullanılması (özensiz bir kullanım söz konusu olmasa dahi) yahut taraflar arasında fiziki yahut sözlü şiddet, ihtilaf, açılmış dava ya da soruşturma dosyaları olması da Yargıtay içtihatları uyarınca 316. madde kapsamında değerlendirilmektedir.
Maddenin ikinci fıkrasının; “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” hükmüyle, söz konusu sözleşme ihlalinin giderilmesi için kiracıya otuz gün mehil verilmesi gerektiği, üçüncü fıkrasının “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” hükmüyle de, süre verilmesinin yararsız olacağı ihlaller açısından sözleşmenin derhal feshedilebileceği düzenlenmiştir.
Madde düzenlemesinden hareketle ifade edelim; örneğin kiracının konut olarak kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanması halinde kendisine 30 gün süre verilmesi, bu süre içerisinde ihlalin giderilmemesi halinde ise sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Kiracının kiraya verene karşı bir suç işlemesi örneğinde ise kiracıya süre verilmesi faydasız olacağından, bu ihtimalde sözleşmenin derhal feshi mümkün olabilecektir.
Hukuk Desteği