Önceki yazılarımızda, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvuru yapma zorunluluğu getirildiğini ve hangi tür kira uyuşmazlıklarının zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığını detaylı olarak açıklamıştık.
(Lütfen bkz…), (Lütfen bkz…)
Bilindiği üzere, son yıllarda ülke genelinde yaşanan enflasyonist ortam ile konut krizinin bir sonucu olarak kira rayiçleri olağanüstü seviyede artmış ve Türk Borçlar Kanunu’ndan öngörülen özellikle kira artışlarına ilişkin kısıtlamalar, ev sahipleri ile kiracılar arasında toplumsal seviyede bir çatışma pozisyonunu ortaya çıkarmış, hem kiracılar hem de ev sahipleri yönünden çeşitli mağduriyetlere yol açmıştır.
Bu doğrultuda, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların katlanarak artması ve özellikle sulh hukuk mahkemelerinde yaşanan dosya yoğunluğu ve yığılmasının önüne geçmek amacıyla getirilen zorunlu arabuluculuk sürecinde, taraflar arasında sağlanabilecek anlaşmaların koşullarının ne olacağı ve anlaşma belgelerinin ne şekilde düzenleneceği de son günlerde tartışma konusu haline gelmiştir. Bu tartışmalar, bilhassa, Türk Borçlar Kanunu’nun madde 344; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” ile geçici madde 2; “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” hükümleri uyarınca, arabuluculuk sürecinde kiraya veren ile kiracıların anlaşarak kira bedelinde %25’in üzerinde bir artış kararlaştırmalarının mümkün olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Doktrinde bazı yazarlar, yukarıda alıntılanan kanun maddelerinin emredici hüküm olduğu ve emredici hükümlere aykırı anlaşmaların da kesin hükümsüz olacağı yönünde görüş bildirirken, bir kısım yazarların ise söz konusu emredici hükümlerin kira sözleşmesinin kurulması esnasında zayıf taraf olan kiracının korunması amacıyla getirildiği, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının artık zayıf konumunda bulunmadığı, kira bedeline ilişkin olarak tarafların anlaşmasıyla sonradan yapılacak artışların kiracının iradesini yansıttığı, kira artışına ilişkin anlaşmanın dürüstlük kuralı doğrultusunda sözleşme serbestisi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği yönünde görüş bildirdiği görülmektedir.
Bu konuda doktrinde ve yargı kararlarında bir görüş ve içtihat birliği henüz bulunmadığını, ancak arabuluculuk gibi şeffaf, dostane ve tarafların özgür iradesiyle anlaşmalarına zemin hazırlayan bir alternatif çözüm sürecinde, kira artışları konusunda yapılacak anlaşmaların emredici hükümlere aykırılık gerekçesiyle kesin hükümsüz kabul edilme ihtimalinin hem arabuluculuk müessesesinin ruhuna, hem de dürüstlük kuralına aykırı olacağı kanaatinde olduğumuzu önemle ifade edelim.
Hukuk Desteği