“Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Şekil Şartı” başlıklı yazımızda (Lütfen Bkz) , bu sözleşmelerin taşınmazın devrini içermesi sebebiyle şekil şartına tabii tutulduğundan ancak şekil şartının, dürüstlük kuralı ile çatışması halinde, dürüstlük kuralının şekil şartını aşabileceğinden bahsetmiştik.
Arsa sahipleri ile aralarında akdetmiş oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, taşınmaz üzerine bina yapımını üstlenen yüklenicinin, inşa edilecek bağımsız bölümlerin kendilerine satılacağı vaadinde bulunarak üçüncü kişiler ile yapmış olduğu sözleşmeler, niteliği itibariyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeler, hukuken aynı zamanda alacağın temliki sonuçlarını da doğurmaktadır.
Alacağın temliki neticesinde; yüklenici, alacaklı konumunda iken arsa sahipleri ise bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devretme borcunu yüklendikleri için borçlu konumunda yer alırlar. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler ise, alacaklının, alacağını temlik ettiği üçüncü kişilerdir. Dolayısıyla üçüncü kişiler, alacaklı yerine geçerek borçludan alacağını isteme hakkına sahip olur.
Alacağın temliki sözleşmesi, alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan yazılı şekle bağlı bir akittir. Başkasının taşınmazı üzerine bina inşa eden yükleniciler alacağın temliki hükümleri gereğince, üçüncü kişilere bağımsız bölümleri adi nitelikte sözleşmeyle devretmeyi üstlenmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, yukarıda açıklandığı şekilde alacağın temliki sonucunu doğurması halinde, iyi niyetli üçüncü kişiler, yüklenici ile aralarında akdetmiş oldukları adi yazılı sözleşmeye dayanarak, yüklenicinin bağımsız bölümleri kendilerine tescil etmesini isteyebilecekleri gibi, arsa sahiplerine karşı da bu alacaklarını ileri sürebilirler.
Alacağın temliki hükümleri gereğince, asıl alacak ile birlikte alacağın fer’ileri de alacağı devralana geçer. Dolayısıyla yükleniciden alacağını devralan üçüncü kişi, tescil isteminin yanı sıra tazminat talebinde de bulunabilecektir.
İlgili yazılarımız için;
Hukuk Desteği