Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin anlaşamaması hâlinde belirleyici olan husus, uyuşmazlığa konu yapının ve parselin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bir dönüşüm sürecine tabi olup olmadığının tespitidir. Zira 6306 sayılı Kanun kapsamına giren riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında, klasik kat mülkiyeti çoğunluk kurallarından farklı olarak, azınlığın rızası aranmaksızın dönüşüm sürecinin ilerleyebilmesine imkân tanıyan özel bir karar alma ve satış mekanizması öngörülmektedir.
Bu nedenle uyuşmazlıkların ağırlık merkezi çoğunlukla üç temel noktada toplanmaktadır: İlk olarak, somut taşınmaz bakımından dönüşüm sürecinin gerçekten 6306 sayılı Kanun rejimi içinde yürütülüp yürütülmediği; ikinci olarak, dönüşüm kararının hangi çoğunlukla alınması gerektiği; üçüncü olarak ise karara katılmayan malikler yönünden sürecin hangi aşamasında ne tür hukuki sonuçlar doğurduğudur.
Nitekim anılan Kanun’un 6. maddesinde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde yeniden değerlendirmeye ilişkin işlemler bakımından kararların, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınacağı düzenlenmektedir.
Maliklerin anlaşamaması hâlinde önem taşıyan asıl sonuç, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların hukuki durumunda ortaya çıkmaktadır. Kanun uyarınca, bu kişilere ait arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilmek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilmektedir. Söz konusu mekanizma, azınlıkta kalan maliklerin süreci kilitlemesini önlemek ve dönüşümün ilerleyebilmesini sağlamak amacıyla öngörülmüş özel bir kanuni araç niteliği taşımaktadır.
Kanun, bildirim ve süre rejimini ayrıca düzenleyerek, dönüşüm sürecine katılmayan maliklerin bilgi sahibi olmadıkları yönündeki iddiaları belirli usul kurallarına bağlamaktadır. Buna göre, salt çoğunlukla karar alan maliklerce hazırlanan ve alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif yahut bu teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilmektedir. Bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde kabul edilmemesi hâlinde, arsa paylarının Kanun uyarınca satışa çıkarılacağı hususunun açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Arsa payı satış sürecine ilişkin tebligatlar ise e-Devlet Kapısı üzerinden yapılan bildirim ve muhtarlık ilanı yoluyla gerçekleştirilebilmekte; muhtarlıkta yapılan ilanın son günü itibarıyla tebligat yapılmış sayılmaktadır.
Nitekim Danıştay 4. Daire’nin aşağıda belirtilen kararında da kanun kapsamındaki çoğunluk, bildirim, süre ve satış zincirinin usulüne uygun kurulması hâlinde işlemlerin hukuka uygun kabul edilebileceği ortaya konulmaktadır. Danıştay 4. Daire Başkanlığı 2024/404 E., 2024/794 K “… riskli alan kararının kesinleştiği … maliklerin arsa paylarına göre 2/3 çoğunluğuyla karar alındığı, alınan karara katılmayan davacıya bildirimde bulunularak … 15 gün içerisinde teklifin kabul edilmesi gerektiğinin bildirildiği … satışa ilişkin prosedürlerin ilgili mevzuata uygun olarak işletildiği … dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı …”
Bu nedenle, somut uyuşmazlığın sağlıklı şekilde değerlendirilebilmesi için, öncelikle taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunup bulunmadığının, ardından da karar alma, bildirim ve satış sürecine ilişkin işlemlerin anılan Kanun’un öngördüğü usule uygun yürütülüp yürütülmediğinin tespiti gerekmektedir. Şayet bu koşulların somut olayda gerçekleştiği anlaşılmakta ise, uyuşmazlığın çözümünde ve sürecin kitlenmesinin aşılmasında genel oybirliği yaklaşımının değil, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen özel karar alma ve satış rejiminin esas alınması gerekmektedir.
Hukuk Desteği