ÜST HAKKI

Üst hakkı, bir arazinin altında veya üstünde kalıcı bir yapı gerçekleştirerek o yapının mülkiyetinin kazanılmasına olanak sağlayan bir sınırlı ayni haktır. Açıklamamız gerekirse, üst hakkı ile arazinin mülkiyeti malikte kalır ancak araziye inşa edilen taşınmaz irtifak hakkı sahibinin kabul edilir.

Üst hakkının, daha önceki yazılarımızda bahsettiğimiz diğer sınırlı ayni hak olan intifa hakkından (Bkz.ilgili yazımız…) farklı olarak aksi kararlaştırılmadıkça devredilmesi ve mirasçılara intikal etmesi mümkündür.

Üst hakkı, kişi lehine kurulabileceği gibi kişilerden bağımsız olarak taşınmaz lehine de kurulabilir. Kişi lehine kurulan üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara intikal eder. Bu yönüyle üst hakkının bağımsız nitelikli bir kişisel irtifak olduğunu söyleyebiliriz. Eğer taşınmaz lehine üst hakkı kurulmuşsa, eşyaya bağlı irtifak hükümlerine tabi olacağını söylemek mümkündür. Uygulamada hakim olan ise kişi lehine kurulan üst hakkıdır ve Türk Medeni Kanunu ağırlıklı olarak kişi lehine kurulan üst hakkını düzenlemiştir.

Üst hakkı süreye bağlı olarak tesis edilir, sürenin alt sınırı olarak herhangi bir belirleme olmamasına karşın, en az 30 yıllık olarak düzenlenen irtifak hakları bağımsız olarak nitelendirilir ve tapu siciline bağımsız bir hak olarak tescil edilir. Buna karşılık üst sınır 100 yıl olarak belirtilmiştir, ancak sürenin dörtte üçü doldurulduktan sonra şekil şartlarına uyularak yeniden bir 100 yıllık üst hakkı tesisi gerçekleştirilebilir.

Üst hakkı, süresinin bitimiyle sona ereceği gibi mirasçıya geçmeyeceği kararlaştırılmış üst hakkı mevcutsa hak sahibinin ölümüyle de sona erecektir, sona ermeyle birlikte arazi üzerine yapılan taşınmaz bütünleyici parça olarak kabul edilip, arazinin mülkiyetine tabi olur. Bu halde aksi kararlaştırılmadıkça, arazi sahibinin taşınmaz için bir bedel ödemesi gerekmemektedir.

Eğer, süre bitiminde taşınmazın intikaline ilişkin bir bedel kararlaştırıldıysa, bu bedele ilişkin sözleşme tapu siciline şerh ettirilebilir. Üst hakkı üzerinde rehin hakkı olan kişiler mevcutsa, söz konusu bedel onların alacağının güvencesi kabul edilerek rehin alacakları ödenmeden üst hakkı sahibine ödeme yapılamaz.

Ancak, üst hakkı sahibine veya rehin alacaklısına ödenmesi gereken bedel hiç ödenmezse, söz konusu kişilerin üst hakkı yerine aynı derece ve sırada tescile tabi bir kanuni ipotek hakkı elde etmelerine olanak vardır. İpotek hakkı talebinde, üst hakkının sona ermesini takiben 3 ay içinde bulunulmalıdır, süre hak düşürücüdür, ipotek hakkının tescili ise kurucu niteliğine haizdir.

                                                                                                                      Hukuk Desteği