Daha önceki yazılarımızda bahsettiğimiz üzere (Bkz. ilgili yazımız) kira sözleşmesi belirli süreli düzenlenmiş olsa dahi, belirlenen süre sonunda feshedilmediği takdirde yenilenmiş sayılmaktadır. Hal böyle olunca sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, yenileme döneminde kira bedelinde artışla karşı karşıya kalınacaktır.
Maalesef uygulamada, kiraya verenler yenileme döneminde oldukça fahiş artışlarla kiracılara baskı kurmaya çalışmaktadırlar. Kiraya verenin yeni dönem kira bedel artışlarında diretmesi ise adaletsiz sonuçlara yol açmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nundaki (“TBK” ve/veya “Kanun”) madde 344’teki düzenleme ile bu gidişata bir son verilmiştir: “…Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kirayılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir...”
Yukarıdaki Kanun hükmü ile beraber, kira zamları, Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (ÜFE) artış oranından fazla olamamaktadır. ÜFE’deki artış ise Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenmektedir. Taraflar (kiracı ve kiraya veren) bu oranın üzerinde bir oran kararlaştırmışlarsa, bu oran Kanun’a aykırılık sebebiyle geçersiz sayılacaktır.
Şayet kiraya veren önceki yılın ÜFE oranından daha yüksek bir zam için kiracıyı zorlarsa, kiracı her zaman kira bedelinin tespiti davası açabilecektir. Kiraya veren şahıs kiracıyı devam eden kira dönemi bitmeden, yeni dönem için hukuka aykırı bir zam ile sözleşme imzalatmaya çalışırsa, kiracının yine bu hususu da sulh hukuk mahkemelerine taşıyarak hakkını araması gerekmektedir. Zira böyle dayatmacı ve hukuki alt yapısı olmayan tek taraflı menfaat güden bir tutumun Kanun’a da uygun bir yanı yoktur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2013/13435 K. 2013/16370 T. 05.12.2013: “…Somut olayda sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda 01.09.2012 tarihinde başlayan kira dönemi için kira artışı üretici fiyat endeksindeki (12 aylık ortalama) artış oranına göre belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2013/12100 K. 2013/13139 T. 26.9.2013: “...1.6.2009-31.5.2010 dönemi için aylık kira bedelinin 12.880.80 TL olduğunu, kira bedeline 2010 yılı haziran ayı için yayımlanan Türkiye İstatistik Kurumunun açıklamış olduğu bir önceki yılın üfe artış oranı olan %4,30 eklendiğinde 1.6.2010-31.5.2011 dönemi için kira bedelinin 13.434,67 TL ye ulaştığını, 13.434,67 TL den 12.880,80 TL çıkarıldığında, ilgili dönemdeki kira farkının aylık 553,87 TL olup, 12 aylık farkın 6646.44 TL olduğunu belirtmiştir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre kira artışı endeksi olarak die’nin 12 aylık ortalamaya göre değişim oranını esas alan tefe (2005 yılından sonrası için üfe) oranlarının esas alınması gerekir…“
Hukuk Desteği
Emeğinize sağlık hocam