Apartman yönetimine ilişkin hükümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkul Yönetimi” başlıklı beşinci bölümünde yer almakta olup söz konusu Kanun’un 27. maddesinde “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”denmektedir. Buna göre apartmanın nasıl yönetileceği ve yönetim tarzı kat maliklerinin katılımıyla oluşturulan kurul tarafından belirlenecektir.
Kanun’un 28. maddesinde “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır…” yönetim planına ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Maddenin lafzından anlaşıldığı üzere kat malikleri kurulu tarafından oluşturulacak olan yönetim planında apartman yönetimine ilişkin hususlar düzenlenecek olup söz konusu planın kurul tarafından hiç oluşturulmaması yahut bazı ihtiyaç, sorun ve anlaşmazlıklar karşısında yetersiz kalması halinde Kanun’da yazılı hükümlere göre hareket edilmesi gerekmektedir. Kanun’un 30. maddesinde belirtildiği üzere kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığından toplantı yapılamayan hallerde ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Yasa koyucunun ilgili hükümde bahsettiği karar yeter sayısından kastı, katılanların salt çoğunluğunun sağlanmasıdır.
Kanun’un 34. maddesinde apartman yöneticisine ilişkin hükümler düzenlenmiş olup “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir…” denmektedir. Buna göre apartmanda sekiz yahut daha fazla bağımsız bölüm olması halinde apartmana yönetici atanması mecburidir. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilecek olup yöneticinin kat maliklerinden biri olması, dışarıdan seçilmiş herhangi bir kişi yahut profesyonel yönetim hizmeti veren bir firma olması veya üç kişiden oluşan bir kurul olması mümkündür. Yasanın ruhundan anlaşıldığı üzere apartman yönetim planında kiracıların yönetici olamayacağına ilişkin bir karar alınmadığı takdirde kiracılar da yönetici seçilebilmektedir. Ancak apartmanın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise tüm bölümlere sahip olan malik kanunen yönetici durumunda olacaktır. Apartman maliklerinin yönetici seçiminde anlaşmazlığa düşmeleri halinde kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine apartmanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince mümkünse diğer malikler de dinlendikten sonra apartmana bir yönetici atanacaktır. Mahkeme tarafından atanan yönetici kat malikleri tarafından seçilmesi beklenen yönetici ile aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir.
Hukuk Desteği