Apartman yönetimine ilişkin hükümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkul Yönetimi” başlıklı beşinci bölümünde yer almakta olup söz konusu Kanun’un 27. maddesinde “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”denmektedir. Buna göre apartmanın nasıl yönetileceği ve yönetim tarzı kat maliklerinin katılımıyla oluşturulan kurul tarafından belirlenecektir.
Kanun’un 28. maddesinde “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır…” yönetim planına ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Maddenin lafzından anlaşıldığı üzere kat malikleri kurulu tarafından oluşturulacak olan yönetim planında apartman yönetimine ilişkin hususlar düzenlenecek olup söz konusu planın kurul tarafından hiç oluşturulmaması yahut bazı ihtiyaç, sorun ve anlaşmazlıklar karşısında yetersiz kalması halinde Kanun’da yazılı hükümlere göre hareket edilmesi gerekmektedir. Kanun’un 30. maddesinde belirtildiği üzere kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığından toplantı yapılamayan hallerde ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Yasa koyucunun ilgili hükümde bahsettiği karar yeter sayısından kastı, katılanların salt çoğunluğunun sağlanmasıdır.
Kanun’un 34. maddesinde apartman yöneticisine ilişkin hükümler düzenlenmiş olup “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir…” denmektedir. Buna göre apartmanda sekiz yahut daha fazla bağımsız bölüm olması halinde apartmana yönetici atanması mecburidir. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilecek olup yöneticinin kat maliklerinden biri olması, dışarıdan seçilmiş herhangi bir kişi yahut profesyonel yönetim hizmeti veren bir firma olması veya üç kişiden oluşan bir kurul olması mümkündür. Yasanın ruhundan anlaşıldığı üzere apartman yönetim planında kiracıların yönetici olamayacağına ilişkin bir karar alınmadığı takdirde kiracılar da yönetici seçilebilmektedir. Ancak apartmanın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise tüm bölümlere sahip olan malik kanunen yönetici durumunda olacaktır. Apartman maliklerinin yönetici seçiminde anlaşmazlığa düşmeleri halinde kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine apartmanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince mümkünse diğer malikler de dinlendikten sonra apartmana bir yönetici atanacaktır. Mahkeme tarafından atanan yönetici kat malikleri tarafından seçilmesi beklenen yönetici ile aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir.
Hukuk Desteği
Merhaba apartmanım 9 daire ve 5 dükkandan oluşmaktadır.Yönetici olarak daireden bir kiracı görevlendirildi ve defter tutmuyor. ayrıca toplanan paraların nereye gittiği ile ilgili açıklama yapmıyor. Apartmanda kimse yöneticilik yapmak istemediği için gönüllü olan kiracıya vermişler.Ev sahiplerinden prosedürüne göre yasal yollarla yapılmasını talep ettiğim halde kimse ilgilenmiyor.Şu anda yöneticilik yapan sadece aidat parası toplayıp temizlik asansör bakım ve elektrik faturasını ödüyor o kadar.Alınan karar vs . imza hiçbirşey olmamasına rağmen yönetici aidat ödemiyor.Apartmanla ilgili hiçbir işe karışmıyor benim görevim değil diyip kapıyı bile açmıyor.Apartman giriş kapısının kapanmadığını güvenlik ihlali olduğunu belirttim, kar yağdı kaygan zemin girişe sahibiz paspas serilmesi gerektiğini bildirdim benim işim değil deyip gidiyor.Diğer ev sahipleri her konuda çok umursamaz.
Merhabalar 05.01.2020 de apartman toplantisi oldu ve 1 yonetici 1 yardim ve 1 muhasip secildi. Ben muasiptim. Ama yonetici 2 yildir kendi kafasina gore hesapsiz kitapsiz yoneticilik yapiyor ve yardimcilari hep devre disi birakmis. Apartmana bilgi kagitlari bile asmiyor nereye nekadar harcandi vs. Ben ve yardimci bizde arrik isin icinde olalim hatmalari yazalim vs dedik ama kabul etmedi. Hatta karar defterine alinmayan kararlari yazmaya kalkti ve biraz atistik ve istifa dilekcesi verdim. Ama benim yedegim olan muhasipede bilgi vermiyor. Hatta gorevdemi degilmi onu bile bilmiyor. Gruptan yazmislar arkadaslar istifa ettigimi ama yonetici bisey dememis. Yardi.cida istifa etmisti sonradan onu kandirip istifasini kabul etmedim deyip onu istifa ettirmemis nasil yaptiysa ama ilerde bi aksilik olur veya 1 sene sonra toplanti olacagi zaman evraklari muhasip imzalamasi gerektiginde bana imzalatamaz imzalamam, yedegimde zaten hic isin icine girmedi imzalamam hatta sikayet ederim resmiyete dokulsum gelip incelesinler diyor. Ozaman benim basim agrirmi? 5 ocakta secildim 11 inde istifa dilekcemi verdim. Ama karar defterine yazilmadi. İs ciddiye binince istifa etmedi gelip ilgilenmedi imzalamadi hicbiseyi dermi ? Benim ustumede suc atmaya calisirmi? Birde apartmandailerde memnun degil ve sikayet etmek istiyorlar. Nereye edebilirler ve isimleri gozukurmu sikayette acaba
apartman yönetimi yabancıya kiraya vermek yasak diyor. EV SAHİBİ VERMEK İSTİYOR.
BUNUNLA İLİGİLİ GEREKCELİ KARAR VARMI. VERİLMEZ DİYE.