634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca kat mülkiyeti, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” şeklinde tanımlanmış olup aynı maddede kat irtifakı “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Buna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki ilk fark; kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabiliyorken, kat irtifakının yalnızca henüz tamamlanmamış yahut ileride yapılacak olan bir yapı üzerine kurulabiliyor olmasıdır. Daha açık anlatmak gerekirse, kat irtifakı henüz inşaat halinde olan yahut daha inşaatına başlanmamış arsa üzerinde alınmasını düşündüğünüz dairenin hissesinin karşılığı olan arsa tapusuna denir. Kat irtifakı tamamlanmamış bir inşaat üzerinde kurulacak olup kurulması ile birlikte irtifakın nerede, hangi dairede, hangi büyüklükte, kaçıncı katta olduğu belirtilip inşaatın tamamlanması neticesinde kat mülkiyetine geçilmektedir.
Kat mülkiyetinin söz konusu binada oturan tek bir kişiye verilmesi mümkün değildir. Bir yapının kat mülkiyeti tüm binaya verilecektir.
Satın alınan taşınmazın belli bir bölümünün üzerinde ihtiyati haciz yahut haciz varsa üzerinde kısıtlılık olan arsa payı kat irtifakı ile belirlenmiş, tespit edilmiş, anlaşılmış olan şekil, boyut ve halde kalacak biçimde taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün olacaktır. Bu halde kişilerin haciz koyan merciden muvafakat almaları da gerekmeyecektir. Bina üzerindeki kısıtlama yalnızca haciz yahut ihtiyati haciz olan ilgili pay malikinin payına denk gelen bağımsız bölüme taşınacaktır.
Satın alınan taşınmazın tüm bölümlerine ihtiyati tedbir konulan hallerde, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi için öncelikle ihtiyati tedbirin kaldırılması gerekecektir.
Satın alınan taşınmazın üzerinde hissedarların ortak mülkiyeti bulunuyorsa ve hissedarlardan biri yahut birden fazla kişi üzerinde haciz varsa taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi için haciz koyan mercinin muvafakati gerekmektedir.
Hukuk Desteği