Ayıp kavramı; satış veya trampa konusu eşyada bulunması gereken veya vaat edilen niteliklerin bulunmaması olarak tanımlanabilir. Örneğin satın alınan taşınmazın duvarlarında çatlakların bulunması halinde ayıplı maldan söz edilebilir. Fakat her zaman ayıp; kişilerin ilk bakışta fark edebileceği şekilde olmayabilir. Öğreti ve uygulamada ilk bakışta fark edilmeyen, adli muayene gerektiren ayıplar, “gizli ayıp” olarak tanımlanmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.223 “…Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.” ile gizli ayıba vurgu yapılmış ve bildirim sabit bir süre ile sınırlandırmadan ayıbın öğrenilmesinden sonra hemen yapılması gerektiği düzenlenmiştir.
Ülkemizde kişilerin; yatırım amaçlı veya yılın belirli bir zaman diliminde kullanma gibi çeşitli nedenlerle de taşınmaz satın aldıkları sıklıkla görülmektedir. Bu gibi durumlarda kişilerin satın aldığı taşınmazlarda bulunan gizli ayıpların fark edilmesi ayıbın oluştuğu anda mümkün olmayabilir. Kanun koyucu ayıp ihbar süresi hakkında getirdiği düzenleme ile kişilerin hak kaybının önlemeyi amaçlamıştır. Gizli ayıp; belirli bir zaman önce gerçekleşmiş olsa dahi alıcı bunu geç fark etmiş ise, fark ettiği anda satıcıya bildirerek; alıcıya tanınan seçimlik haklardan yararlanabilecektir.
Yargıtay aşağıda verdiğimiz bir kararında gizli ayıp olabilecek nedenleri sıralamış ve tespiti için başvurulabilecek delilleri de göstermiştir. “…Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacılar tarafından yaptırılan tespit sonucu düzenlenen raporlar ve yargılama esnasında aldırılan bilirkişi raporlarından dava konusu villanın duvarlarında, havuzunda ve istinat duvarında çatlaklar, kırılmalar ve göçmeler olduğu, ayıpların inşaatın yapı ve tekniğine aykırı yapılmasından kaynaklandığı, su drenajının yapılmadığı, biriken suyun toprak dolguda gevşemeye neden olduğu, toprak dolgunun iyice sıkıştırılmadığı, bu nedenle toprak zeminin oturmadığı, temel altının ve havuzun altının boş olduğu ve villanın altında boşluklar bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacılar, çatlaklar, kırılmalar ve çökmeler nedeniyle dava açmış olup, bu ayıpların asıl nedeninin binanın temelinin boş olmasından, inşaatın yapı ve tekniğine aykırı yapılmasından kaynaklandığını mahkeme marifetiyle yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile öğrenmişlerdir. Hemen belirtmek gerekir ki sözü edilen bu ayıplar zamanla ortaya çıkabilecek gizli ayıp mahiyetindedir. Dosyada aldırılan bilirkişi raporları da bu yöndedir. Dava konusu villanın 26.05.2008 tarihinde davacılara teslim edildiği, 07.01.2009 tarihinde tapudan satış yapıldığı, davacıların 22.04.2009 tarihinde ilk tespiti yaptırdıkları, 13.05.2009 tarihli rapor ile villadaki ayıpların nedenini öğrendikleri, 14.05.2009 tarihli ihtar ile durumu davalılara ihbar ettikleri, ihbarın süresinde yapıldığı açık olup, davacıların seçimlik haklarını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca mahkemece, işin esasına girilerek davacıların taleplerinin değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile salt ihbar olunan yapı denetim firması yetkilisinin tanık olarak verdiği beyana dayanılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…” Yargıtay Kararı – 13. HD. E. 2014/33801 K. 2015/27075 T. 16.09.2015
Ayıplı mal hakkında önceki yazılarımızı buradan okuyabilirsiniz. (Bkz…)
Hukuk Desteği