Daha önceki yazılarımızda belirttiğimiz gibi, konut ve işyeri kiralarında fesih için -kural olarak- kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralayana bildirimde bulunması gerekmektedir. Ancak bazı istisnai hallerde ve gerekli şartların sağlanması durumunda kiralayan da kira sözleşmesini feshedebilmektedir. (Lütfen Bkz.) Bu hallerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…” şeklindeki 350. maddesi uyarınca kiralayanın kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanana -konut ya da işyeri gereksinimiyle- ihtiyacının bulunmasıdır.
Takdir edileceği gibi kiralayanın bu hükme dayanabilmesi için birtakım şartların mevcut olması aranmaktadır. Bu şartlardan ilki, gereksinimin zorunlu ve samimi olmasıdır. Bu zorunluluk ve samimiyetin ölçütü TBK kapsamında hüküm altına alınmamakla birlikte, söz konusu ölçütün somut olaya göre tayin edilmesi gerekmektedir. Gereksinim duyan kişinin; kiralananın bulunduğu bölgenin yakınlarında başka bir taşınmazının bulunması, kiralayanın yurt dışında ikamet etmesi ve dönüş imkanının bulunmaması hem zorunluluğu hem de samimiyeti kaldıran etkenler olarak örnek gösterilebilmektedir. Uygulamada gereksinim nedeniyle fesihte ihtiyacın zorunlu ve samimi olmasının ölçütünün nasıl olduğu hakkında fikir edinilebilmesi için Yargıtay’ın emsal kararlarını alıntılamaktayız;
Yargıtay 3. HD., 23.1.2019 T., 2018/7751 E., 2019/493 K.; “Somut olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Yargıtay 3. HD., 22.5.2019 T., 2019/2702 E., 2019/4829 K.; “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
Kiralayanın gereksiniminin hem zorunlu hem de samimi olmadığına dair bir diğer ve son günlerde karşımıza en çok çıkan örnek de kiralayanın, kiralananı tahliye ettikten hemen sonra gereksinimle alakası bulunmayan başka bir kişiyle kira sözleşmesi yapmasıdır. Hukuki olarak yeniden kiralama yasağı olarak nitelendirilen bu durum, TBK’nin 355. maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Kiralayanın, bir üst paragrafta alıntılanan madde hükmündeki yeniden kiralama yasağını ihlal etmesi durumunda eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteminde bulunabilmektedir. Belirtilen üç yıllık süre, taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren başlamaktadır.
Son olarak ekleyelim, üç yıllık süre içerisinde tahliye edilen taşınmazın başkasının mülkiyetine geçmesi halinde yeni malik, yeniden kiralama yasağına tabi olmayacaktır meğerki devir işlemi, yeniden kiralama yasağını etkisiz kılmak için bu gayeyle yapılsın.
Açıklanan durumunun daha net anlaşılması adına Yargıtay’ın ilgilini kararını alıntılamaktayız; Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 8.4.2002 T., 2001/13394 E., 2002/4387 K.; “Davacı, davalının açtığı tahliye davası sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ve icra yoluna gidilmeden evi boşaltmıştır. Böylece taşınmazın davalının ihtiyacının varlığı nedeniyle boşaltıldığı anlaşılmaktadır. Ne var ki davalı bundan sonra yasada öngörülen süre dolmadan danışıklı yollarla önce taşınmazı üçüncü kişiye satarak daha sonra da tekrar satın almak suretiyle yeniden kiraya vermiştir. Böylece davalının 6570 sayılı Yasanın 15 ve 16 maddelerine aykırı davrandığı açıktır.” şeklinde hüküm kurmuştur.
Hukuk Desteği