Kira sözleşmeleri, sürelerine göre “belirli süreli” ve “belirsiz süreli” olmak üzere iki ana kategoride ele alınır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu ayrımı sadece tarihler üzerinden değil, sözleşmenin bitiminden sonraki uzama ve fesih mekanizmaları üzerinden de tanımlar.
Belirli süreli kira sözleşmesi; tarafların açıkça veya örtülü olarak bir bitiş tarihi belirlediği sözleşme türüdür. Kural olarak, belirlenen sürenin dolmasıyla ilişkinin sona ermesi hedeflenir. Ancak burada düşülen en büyük hukuki yanılgı şudur: Sözleşmede bir sürenin yazılı olması, süre dolduğunda kira ilişkisinin kendiliğinden ve kesin olarak sona ereceği anlamına gelmez.
Kanun koyucu, özellikle “konut ve çatılı işyeri kiralarında” kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergiler. Bu nedenle süre bitse dahi, kanuni şartlar oluşmadıkça sözleşme kendiliğinden sona ermez; aksine belirli koşullarla uzaması öngörülür.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise tarafların sözleşmenin sona ereceği tarihi açıkça ya da örtülü olarak kararlaştırmadıkları kira ilişkisini ifade eder. Bu sözleşme tipinde sona erdirme usulü, çoğunlukla “fesih bildirimi” mekanizmasıyla çalışır. Taraflardan biri, kanunun öngördüğü yasal dönem ve bildirim sürelerine uyarak karşı tarafa fesih iradesini iletir. Usulüne uygun olmayan veya yanlış zamanda yapılan fesih bildirimleri istenen hukuki neticeyi çoğu zaman vermez. Bu durum; tahliye planlamasını, dava açma sürelerini ve olası hak kayıplarını doğrudan etkileyen kritik bir detaydır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise yasal rejim, genel hükümlerden belirgin şekilde ayrılmaktadır. Uygulamada sıkça karşılaşılan ‘süre bitti, tahliye gerçekleşmeli’ algısı, hukuki dayanaktan yoksundur. TBK, zayıf konumda olan kiracıyı koruma saikiyle, sözleşmenin ‘kendiliğinden uzaması’ ilkesini benimsemiştir. Buna göre; sözleşmede yazılı süre dolsa dahi, kiracı tarafından yasal süresi içinde fesih bildirimi yapılmadıkça, sözleşme kanun gereği aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Dolayısıyla kiralayanın, yalnızca sürenin bitimine dayanarak tahliye talep etme hakkı bulunmamaktadır; tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür.
Belirli ve belirsiz süreli ayrımı, sadece teorik bir hukuk tasnifi gibi görünse de pratikte “tarafların ne zaman, hangi hakka dayanabileceği” sorusunun doğrudan cevabını oluşturur. Bu nedenle kira ilişkisi kurulurken veya sona erdirilirken kiralamanın türü, belirlenen süre, tarafların bitiş sonrası tutumları ve yasal fesih rejiminin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekir. Bu çerçevede doğru hukuki kurgu yapıldığında; birçok uyuşmazlık henüz dava aşamasına gelmeden, doğru bildirim ve zamanlama süreçleriyle yönetilebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1445 E., 2017/401 K. “Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 3. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”
3. Hukuk Dairesi 2023/5848 E., 2024/4073 K. “Kiralananın konut veya çatılı iş yeri olması durumunda, kira sözleşmesi; süre bitimi ile sona ermeyip, 6098 sayılı Kanun’un 347’nci maddesine göre kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı şartlarla bir yıl yenilenir. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi; tarafların ortak iradeleri ile son bulmadığı takdirde, ancak Kanunda belirtilen nedenlere dayalı olarak açılacak tahliye davası sonucunda verilecek mahkeme kararı ile mümkün olacaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda tahliye davası açılabilecek haller ise, sınırlı sayıda olup akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz. Kiracının bulunduğu yerden tahliyeye zorlanması hukuken mümkün değildir”
Hukuk Desteği