Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; sözleşme ile belirlenmenin dışında sözleşmede belirlenmiş olup olmadığına bakılmaksızın, her halde ortak sayılan yerler vardır. Buraların ortak yerlerden sayılmayacağı hususunda kat malikleri arasında sözleşme yapılamaz. Yapılsa dahi geçerliliği yoktur. Genellikle en çok merak edilen alanları sıralayarak başlayabiliriz;
- Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ev havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.
Bahsetmiş olduğumuz ortak yer ve şeyleri Kat Mülkiyeti Kanunun 4. maddesi daha ayrıntılı göstermektedir. Gelinen noktada, zemin kat ve kot farkı bulunan katların malikleri kullanmasa dahi asansör giderine katlanmakla yükümlüdür, aksi kararlaştırılamayacaktır.
Bunun dışında ortak yerler üzerinde malikin kullanma hakkının oranı ne şekilde belirlenecektir sorusu gündeme gelmektedir. Yine aynı kanunun 16. maddesi bu soruya cevap vermektedir.“Ortak yerler üzerinde: Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
Maddenin ikinci fıkrası hükmünce kat malikleri ortak yerler üzerinde kullanma hakkına sahiptirler ve aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Bağımsız bölümden yani kat malikine ait daireden kira sözleşmesi veya oturma hakkına dayalı olarak yararlanan kimseler de kat malikinin halefi olarak ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler.
“…Ortak yerden yararlanma ve bu yerlerden sağlanan gelirin dağılımında da bu madde hükmü esas alınmalı, ortak yerin kira gelirinin de ana taşınmazdaki bu ortak yerden yararlanan tüm kat maliklerine –başka türlü bir anlaşma olmadıkça- arsa payları oranında dağıtılması gerekir…” (18 HD, 13.11.2007, 2007/8118-9680)
Ayrıca ortak yerlerin kullanılması hususunda dikkat çekilmesi gereken bir diğer madde Kanunun 19.maddesidir. Bu maddede “…Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” denilmektedir.
Hukuk Desteği