KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK ALAN

images jj

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; sözleşme ile belirlenmenin dışında sözleşmede belirlenmiş olup olmadığına bakılmaksızın, her halde ortak sayılan yerler vardır. Buraların ortak yerlerden sayılmayacağı hususunda kat malikleri arasında sözleşme yapılamaz. Yapılsa dahi geçerliliği yoktur. Genellikle en çok merak edilen alanları sıralayarak başlayabiliriz;

  • Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ev havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
  • Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
  • Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma  için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.

Bahsetmiş olduğumuz ortak yer ve şeyleri Kat Mülkiyeti Kanunun 4. maddesi daha ayrıntılı göstermektedir. Gelinen noktada, zemin kat ve kot farkı bulunan katların malikleri kullanmasa dahi asansör giderine katlanmakla yükümlüdür, aksi kararlaştırılamayacaktır.  

Bunun dışında ortak yerler üzerinde malikin kullanma hakkının oranı ne şekilde belirlenecektir sorusu gündeme gelmektedir. Yine aynı kanunun 16. maddesi bu soruya cevap vermektedir.“Ortak yerler üzerinde: Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Maddenin ikinci fıkrası hükmünce kat malikleri ortak yerler üzerinde kullanma hakkına sahiptirler ve aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.  Bağımsız bölümden yani kat malikine ait daireden kira sözleşmesi veya oturma hakkına dayalı olarak yararlanan kimseler de kat malikinin halefi olarak ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler.

“…Ortak yerden yararlanma ve bu yerlerden sağlanan gelirin dağılımında da bu madde hükmü esas alınmalı, ortak  yerin kira gelirinin de ana taşınmazdaki bu ortak yerden yararlanan tüm kat maliklerine –başka türlü bir anlaşma olmadıkça- arsa payları oranında dağıtılması gerekir…” (18 HD, 13.11.2007, 2007/8118-9680)

Ayrıca ortak yerlerin kullanılması hususunda dikkat çekilmesi gereken bir diğer madde Kanunun 19.maddesidir. Bu maddede “…Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.denilmektedir.

                                                                                                                       Hukuk Desteği

iletisim: [email protected]

28 thoughts to “KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK ALAN”

  1. Merhaba, ortak alanda yapılan herhangi bir yapıyı kat maliki olarak nasıl kaldırtabilirim? Kafe önünde kafeye tahsis edilmiş alan gibi?

    1. Merhabalar, Dava yoluyla müdahalenin men’ini ve ecrimisil talebinde bulunabilirsiniz. Bilginize…

  2. 10 katli binada, tum dairelerin su borulari su saatinden ayrildiktan sonra, duvar icinde bir hat boyunca topluca gomulu durumdadir (catidaki gunisiya gidis-gelis nedeniyle 20 boru). 10.kat ile cati arasindaki bolgede bir su borusu patlamis, 10.kat daireye zarar vermistir. Bu borunun 8.kat daireye ait gunisi su borusu oldugu anlasilmistir. 8.kat daire gunisi kullanmamaktadir; insaat o sekilde yapildigi icin boru mevcuttur.
    Bu durumda zararin tazmininden 8.kat daire mi yoksa tum bina mi sorumludur?

    Tesekkurler

    1. Merhabalar, ortak yerin kullanımından dolayı uğranılacak zararda sorumluluk tüm kat maliklerinin olacaktır. Bilginize..

  3. bir binanın altında bulunan dükkanlar o binanın merdiven boşluğunu kullanabilme hakkı varmıdır .örneğin merdiven boşluğuna yani apartmanın girişine eşyalarını bırakabilirmi?

    teşekkürler.

    1. Merhabalar, ortak yerin kullanımı bütün kat maliklerine aittir, herhangi bir kat maliki tek başına ortak yeri kullanamaz. Bilginize..

      1. Merhabalar,Oturduğum daire üst kat.Damdan oluşan hasardan dolayı evim zarar görmüstür.Bina sakinlerin hicbiri damın onarımına yanaşmamaktadır.Mahkemeye başvuracam ama hangi mahkemeye ve delil olarak ne sunmam gerekiyor.Yardımcı olursanız sevinirim.Bina yönetimi yoktur.Dam g.enerjileri ve çansk antenlerle dolu.

      2. Merhabalar, ortak yerin kullanımı bütün kat maliklerine aittir, herhangi bir kat maliki tek başına ortak yeri kullanamaz. ile igili kanun maddesi varmıdır ?

        1. Merhabalar, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16 ” Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında,
          ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” hükmü uyarınca kat malikleri ortak yerleri arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bilginize..

    2. İyi akşamlar sitemizin yangın merdiveni ne komşum 8 ad su damacanasi ve 3 adet bisiklet koyuyor yönetime söylediğim halde ilgilenmediler bununla ilgili bir madde varmı araştırdım ama bulamadım tek bildiğim oranın bos kalmasj onunla ilgili madde varsa bildirebilirsiniz rica etsem

  4. Merhaba, katta 4 daire iki ayrı koridor var, bizim koridorumuz 18*2.5 metre ölçülerinde, epey uzun ve geniş, geçişi engellemeyecek şekilde buraya kiler benzeri kapalı bir dolap yaptıracak olsam, sadece karşı komşunun rızası yeterli olur mu ya da dört kat komşunun rızası mı ya da tüm kat maliklerinin rızası mı gerekir. Teşekkürler

  5. Söz konusu 4 katlı ve 4 daireli binanın 2005 yılında komşular arasında noterce yapılan sözleşme gereğince çatı katının bağımsız olarak onarım ve kullanımını 4. Katta oturan kişiye verilmiş olup bu kat maliki çatı katını onarım yaparak kendi kullanımına açmıştır. Fakat 2005 yılında bina kat malikleri ile yaptığı sözleşmeden bu kat malikleri kendi dairelerin 2016yılında satmış bulunmakta olup daireleri alan yeni kat malikleri çatı ve tavan arası kullanımı hakkında hak talep etmektedirler. 2005 yılında eski kat malikleri le yapılan sözleşme geçerliliğini korurmu yada sözleşme yapılan kat malikleri taşınmazlarını sattığı için zamanında yapılan sözleşmenin hükmü düşermi yoksa 4. Katta oturan kat maliki halen çatı ve tavan arası kullanım hakkına sahipmidir.

  6. Merhaba site içerisinde ortak alanda bulunan kamelyada piriz ve ışık var, aynı zamanda çocukların oynaması içinde park var. Burada bulunan prize akülü aracı 1 saatliğine şarja takmak sorumluluğu nedir. Şikayet söz konusu olmuş ve bununla ilgili bir kanun maddesi yönetmelik maddesi varmı teşekürler

    1. Merhaba, Ortak alanlar tüm kat maaliki ve kiracıların kullanımına açıktır, yani oradaki prizden herkes faydalanabilir ancak ortak alanlara ilişkin giderleri tüm malik ve kiracılar beraberce öderler. Dolayısıyla, şahsi kullanımınız diğer malik ve kiracıların ödeyeceği fatura miktarını önemli ölçüde etkiliyorsa, bu uygun bir kullanım olmayacaktır. Ortak imkanlardan her sakin istediği ölçüde yararlanabilir gibi bir kanun ya da yönetmelik maddesi yoktur, kullanımınızın ölçüsünü hakkaniyet çerçevesinde belirlemeniz gerekmektedir. Bilginize…

  7. İyi gunler iki bloklu bi sitede giris katinda oturuyorum muteahhit balkonumun onune toprakli bi park alani birakmis fakat park yapmamis kat mulkiyetimiz var karsi apartmandakiler orayi cardak veya park yapmak istiyorlar cok gurultu olacagi icin biz itiraz ediyoruz cogunluk kararinca yapabilirler mi yoksa biz kanunda hakkimizi arayabilir miyiz simdiden tesekkurler

    1. Merhabalar, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin çoğunluğunun onay vermesi yeterli olacaktır. Bilginize..

  8. Merhaba,

    34 dairelik sitede 18 açık 18 kapalı olacak şekilde otopark yapılmış. Ben 3 ay önce ev alıp taşındım. Yönetim tarafından bana söylenen son 3 kat kapalı otoparkı kullanabilir. Diğer alt katlar açık kullanmak zorunda şeklinde bir açıklama. Üstelik açık otoparkı tüm malikler tarafınfan kullanılabiliyor yani ortak kullanım alanı ve otopark yerleri sahipleri tarafından kesinleştirlmemiş. Benim dairem de 4. katta olduğu için kapalı otopark kullanamıyorum.
    Şunu öğrenmek istiyorum bu şekilde bir otopark ayrım şekli ne derece doğrudur ve itiraz şekli yöntemi nasıl olmalıdır?

    1. Merhabalar, Yönetim Planı’nda otoparkların kullanıma yönelik bir düzenlemenin bulunup bulunmadığı bu hususta çok önemlidir. Yönetim Planı’nda düzenlemenin olması halinde ilgili yerlerin kullanılabilmesi için Kat Malikleri Kurulu tarafından ilgili madde değiştirilmelidir. Bilginize..

  9. Mrb 72 dairelik sitede oturuyorum. Mülk sahibi evini kiraya vermiş. Kendisi bu binada OTURMAMAKTADIR. Kira sözleşmesini otoparkı ben kullanacağım şeklinde düzenleyip kiracıya öle imzalatmış. Kiraya verdiği kendisinin ikamet etmediği ev sahibi binanın otopatkını kullanabilir mi? teşekkür ederim

    1. Merhaba, Hayır, bahçe apartmanın ortak alanıdır, diğer kat maliklerinin rızası olmadan bölme yapamazsınız. Hisse payınızın bir önemi bulunmamaktadır. Bilginize…

  10. Merhaba,
    benim ve karşı komşumun klima motorlarının monte edildiği ve iki daire arasında bulunan klima odası mevcut. Hali ile ortak alana giriyor. Yönetim, ortak alan olduğu için bu odaların kullanımı ile ilgili yasak getirmiştir ve odada bulunan her eşyanın atılması kararını almıştır. Sormak istediğim, benim bu odayı kullanma hakkım var mı? Bu arada odada sadece ufak bir dolap mevcut (içinde el aletleri vb mevcut). Yönetim, odayı boşaltma ve bu eşyaları atma hakkına sahip mi?
    Teşekkürler

    1. Merhaba, Yönetimin ortak alanın kullanım şeklini belirleme yetkisi vardır. Bilginize…

  11. Merhaba komşumuz ortak alan olan bahçemizin tamamını kendi kullanmakta ben bir şeyler ekmek istediğimde ekemeyeceğimi kendisinin bir şeyler ektiğini söyledi herhangi bir yapı yapmadı masa sandalye attı ve sürekli olarak mangal yapıyor gürültülerinden de rahatsız oluyorum sulh hukuk mahkemesine başvurarak müdahalenin önlenmesini isteyebilir miyim

  12. Merhabalar,
    Kat yönetim planında ortak alan olarak görünen; ancak benim dubleks dairemin üst katında yer alan ve alt katın daire sınırlarına göre benim daire sınırlarının içerisinde bulunan yaklaşık 6 m2 kapalı alan var. Bu alanın ortak alandan çıkarılması için nasıl bir yol izlemem gerekiyor.
    Teşekkür ederim.

  13. Sitemiz ikişerli bitişik dubleksten oluşuyor, yani iki bina var her binada iki bitişik dubleks var toplam 4 hane yapıyor. Herkesin tapuda 1/4 arsa hakkı var. Köşe dairelerin tarafında kalan bahçeler daha geniş ve burada oturan komşular buralar kendilerininmiş gibi hareket edip kafalarına göre ekip biçiyorlar. En son bir tanesi onların tarafındaki bahçenin ortasına sağına soluna ağaç dikmiş, hiç kimseden onay almadan. Bu kokomşu bir arada burada bulunan küçük site kapısını zincirleyip kapatmıştı (ormandaki hay…lar gibi sınıf belirliyor kendince) bağır çağır zor açtırdık. Şimdi 4 daire olduğundan site yönetimi de yapılmıyor bildiğim kadarıyla. Ama herkesin 1/4 arsa hakkı varken komşunun bizimde hakkımız olan bu bahçeye kafasına göre fidan dikip kendince oraları kapatmaya çalışmasına nasıl engel olabiliriz. saygılar

  14. 350 HANELİ BİR SİTEYIZ SİTEDE 3 BÖLÜM BULUNMAKTA VE BU BÖLÜMLERDEN BİRTANESİNİN YÖNETİCİSİYİM
    TOPLAM ARAZİ ÜZERİNDE ESKİ BİR ELEKTRİK TRAFOMUZ VAR BİZDEN ÖNCEKİ YÖNETİCİLER BURAYA ODUNLARINI VE LASTİKLERİNİ KENDİ EŞYALARINI KOYMUŞLAR BİZ YENİ YÖNETİM OLARAK ANAHTARLARINI GETİRİN İÇERİYE BİR BAKALIM NE VAR İÇERDE DEDİĞİMİZDE ANAHTARLARI GETİRMEYİP ORTAK ALAN OLDUĞUNU VE KENDİLERİNİN ORAYAI BOŞALTMALARI HALİNDE KİMSE ORAYA BİR ŞEY KOYAMAZ DEMEKTELER VE BİZİ TEHDİT ETMEKTEDİRLER BİZ İSE ORAYA SİTEYE AİT MAKİNELERİ ELALETLERİNİ KOYMAYI DÜŞÜNÜYORUZ TRAFONUN BULUNDUĞU ALAN ÜÇ BÖÜMÜN ORTASINDA BİR YER OLUP ALETLERİN KORUNMASI VE MAKİNELERİN ALINIP KULLANILMASINDA BİZE ZAMANDAN TASARRUF SAĞLIYACAKTIR BU ÜÇ KİŞİYE İHTARMI ÇEKMELİYİZ NE GİBİ İŞLEM YAPMALIYIZ ANAHTARLARI TESLİM ETMEYİP BOŞALTMAZLARSA BİZ DIŞARDAN KAPIYI KAYNATIP KULLANMALARINI ENGELLERSEK YÖNETİM OLARAK BİZ SUÇLU DURUMA DÜŞERMİYİZ ŞİMDİDEN YARDIMLARINIZ İÇİN TEŞEKKÜR EDEKİM SAYGILARIMLA

  15. Merhaba 3 katlı apartmanın 1 dairesine sahibim. Topumda kömürlük E :5 olarak eklenti vardır.diğer daire sakinlerinde tapularında kömürlük eklentisi vardır.Bodrumda buluna kömürlük olan ve ortak kullanım yerlerimizi zemin kattaki daire sahibi imar barışında yapı kayıt belgesi almış ve tapu alabilmek içinde Sulh ceza mahkemesine başvurmuştur.Arsa payını 1/3 de 1/ 4 çıkarmak istemektedir.Buna karşı ne yapmalıyız.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir