Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 7. maddesinde düzenlenmiş ve içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen, devlet tarafından tutulan resmi sicillerdir. Bu nedenle bu sicillerdeki bir kayda güvenen kişilerin bu güvenleri korunmakta ve buna “tapuya güven ilkesi” adı verilmektedir. Bu ilkenin bir gereği olarak, tapudaki bir kayda güvenerek ayni bir hak kazanan iyiniyetli kişilerin bu kazanımları, tapu kaydı doğru olmasa dahi korunacaktır.
4271 Sayılı TMK madde 1023’te: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”şekline hüküm kurularak, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunacağı ifade edilmiştir.
TMK madde 7’de: “Resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur.” şeklindedir. Dolayısıyla tapu kütüğü kayıtlarının yanlışlığı kanıtlansa dahi üçüncü kişilerin bu sicillere dayanarak kazandığı haklar korunacaktır.
Tapu sicilinin mevzuata uygun tutulması devletin garantisi altına alınmıştır. Bu husus TMK madde 1007’de: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.”şeklinde düzenlenmiştir.
Dolayısıyla tapu sicilinin kanuna aykırı tutulmasından devlet sorumludur. Devletin bu sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Sicile güvenerek hak kaybına uğrayan kimseler kusurlu memur aleyhine değil, hazine aleyhine taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açmalıdırlar. Doğrudan sorumlu devlet memuru aleyhine dava açılamaz. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere söz konusu zararı rücu eder.
Devlet aleyhine açılan davada zararın varlığını ve miktarını davacının ispatlaması gerekmektedir. Davacının zararın miktarını nasıl hesaplayacağı sorunu ise genel hükümlere gidilerek çözülmelidir. Borçlar hukukuna göre zarar, zarar görenin haksız fiilden önceki maddi durumu ile haksız fiil sonrasında meydana gelen maddi durumu arasındaki farktır. Açılan bu davada devletin haksız fiil sorumluluğu vardır. Dolayısıyla bu uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanununda düzenlenen zamanaşımı süreleri uygulanmalıdır. Bu uyuşmazlıklarda geçerli olan 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcı, yanlış tapu kayıt işleminin yapıldığı tarih değil, zararın meydana geldiği andır.
İyiniyetin korunmasına ilişkin Yargıtay içtihatını aşağıda paylaşmak isteriz: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2005/13101 E., 2006/680 K. 06.02.2006 T. “… Bir ayni hak tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi söz konusu yolsuz tescile dayanarak yeni veya başka bir hak iktisap edemez. Ancak, tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayn, hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı kütükteki sicil yolsuz olsa da korunur. Tapu kütüğündeki yolsuz tescilden sonra ikinci ve üçüncü el durumunda bulunan yeni maliklerin iyiniyeti yönünden yeterli araştırma yapılmaksızın verilen kararın bozulması gerekir. Kötüniyet iddiasının def’i olmayıp itiraz olması sebebiyle, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülmesi mümkündür…” (İstanbul Barosu Dergisi • Cilt: 80 • Sayı: 6 • Yıl 2006)
Hukuk Desteği