Bir önceki yazımızda; kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibinin, koşullara uygun olarak yapacağı bir bildirim sonucunda, yine gerekli sürelerin geçmesiyle kira sözleşmesini feshedebileceği konusuna değinmiştik. (Lütfen Bkz.) Bu yazımızdaysa, ev sahibinin haklı nedene dayanarak kullanabileceği fesih hakkını ele alacağız.
Önceki yazılarımızda da sıklıkla bahsettiğimiz gibi kira sözleşmesi; her iki tarafa da borç yükleyen, sürekli edimli ve çoğu sözleşme gibi güven ilişkisine dayanan bir sözleşmedir. Sözleşmenin davamı süresince bu güven ilişkisinin; bazı olaylar veya taraflardan biri tarafından meydana getirilen hareketlerin ardından zedelenmesi sonucunda, borç ilişkisinin yine diğer tarafça sürdürülmesi mümkün değilse, taraflardan biri ilgili madde hükümlerinde aranan koşullara uygun bir şekilde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kira ilişkisinin bu çekilmezlik hali, her somut olayın kendi özelliklerine göre takdir edilmelidir. Bahsedilen durum, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” şeklinde hüküm altına alınmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki emredici nitelikte olan bu hüküm, kira sözleşmesi maddelerinde yapılan bir düzenlemeyle kaldırılamaz. Ancak geçici nitelikte olan ya da tarafların sözleşme kurulurken bildikleri çekilmezlik hallerinin fesih için dayanak gösterilmesi mümkün değildir.
İlgili madde hükmünde geçen yasal bildirim süresi, TBK m.329 ve m.330’da yer alan yasal sürelerdir. Bu hükümlere göre; kira sözleşmesinin konusu taşınmaz ya da taşınır yapı ise bildirim süresi en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, eğer kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir. Fesih beyanının, bu süreler içerisinde muhataba mutlaka ulaştırılması gerekmektedir.
Son olarak konunun daha net anlaşılması adına, ilgili emsal kararları alıntılamaktayız;
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 18.03.1988 T., 1988/853 E., 1988/1587 K.; “Davacı fırının 15 yıl süre ile kiralanmış olmasını ve kira bedelinin başlangıçtaki azlığını akdin icrasını tahammül edilemez hale getiren önemli sebep olarak göstermiştir. Davacı tarafından açıklanan çekilmezlik nedenleri kira sözleşmesinin önceden öngörülemeyen esaslı değişmesi olarak kabul edilemez. Çünkü bu nedenler sözleşme yapılırken bilinen koşullardır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.10.2015 T., 2015/7331 E., 2015/9163 K.; “Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut veya çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK m.329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”
Hukuk Desteği