Bir önceki yazımızda (Bkz.) yeni malikin ihtiyacı sebebiyle fesih hakkından söz etmiştik. Bugünkü yazımıza ise kiralananın yeniden inşası nedeniyle fesih hakkıyla devam etmekteyiz.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.350/2’de “Kiraya veren, kira sözleşmesini;…2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” denmek suretiyle yeniden inşa nedeniyle fesih hakkı düzenlenmiştir. Görülmektedir ki kanun koyucu bu fesih hakkı için taşınmazın esaslı onarımı, genişletilme yahut değiştirilmesinin yeniden inşa ve imar amacıyla yapılabileceğini hüküm altına almıştır. Bu doğrultuda, esaslı olmayan bir onarım, genişletme veya değiştirme yapıldığında kiracının bu sebeple tahliye edilemeyeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Tadilatın esaslı olup olmadığı ise her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir. Tahliye şartlarına değinecek olunursa;
- Taşınmazın konut veya çatılı işyeri olarak kullanıma elverişsiz olması gerekmektedir.
- İnşaat ruhsatı veya inşaat projesi-imar onaylı- mahkemeye sunulmalıdır.
- Fesih dönemine veya fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır.
Bu fesih hakkı türünde TBK m.355/2 uyarınca, tahliyeden sonra 3 yıl boyunca kiralanan başkasına kiralanamayacaktır. Bundan dolayı eski kiracının yeniden kiraya verme durumunda bir öncelik hakkı olduğu söylenebilir.
Konuyla ilgili; “…Türk Borçlar Kanun’unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Somut olayda, her ne kadar Mahkemece; verilen süre içerisinde davacı tarafından onaylı projenin ibraz edilemediği ayrıca Belediye Başkanlığından sadır yazı cevabı uyarınca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. madde uygulamasının ne zaman sona ereceğinin belirli olmadığının bildirildiği bu nedenle de davacının onaylı projesini sunmasının beklenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere ilgili projenin dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Bu nedenle mahkemece; davacı tarafından temyiz dilekçesi eki olarak sunulan ve dava konusu yere ait olduğu iddia edilen 29.09.2017 onay tarihli yapı ruhsatı belgesinin değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 3. HD 2019/619 E., 2019/2024 K.)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
