Bir önceki yazımızda (Bkz.) yeniden inşa nedeniyle fesih hakkına yer vermiştik. Bugünkü yazımıza kiracının tahliye taahhüdünde bulunması konusuyla devam etmekteyiz.
Tahliye taahhüdüyle kiracı, esasen belirli bir sürede kiralananı boşaltmayı üstlenerek kiralananı teslim borcu altına girmektedir. Bu borcun ifa edilmemesi halinde ise kanun koyucu kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaktadır.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.352/1 “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi gereğince kiracıdan alınan taahhütnameye dayanılarak kiraya veren, kiralananı tahliye ettirebilmektedir.
Geçerli bir taahhütten bahsedebilmek içinse belirli koşullar aranır. Bunlardan ilki, taahhüdün yazılı olmasıdır. Bir diğeri, kiracı tarafından kiraya verene yapılmasıdır. Öte yandan, tahliye sözü verilmeli ve tahliyenin yapılacağı zamanın da belirli olması gereklidir. Diğer bir şart ise, taahhüdün kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilmesi gerektiğidir. Zira Yargıtay’a göre tahliye taahhüdünün sözleşme anında verilmesi bir geçersizlik sebebidir. Buradaki temel mantık; hukuk sisteminin bir hukuki işlemin tesisi anında pozisyon olarak daha güçsüz konumdaki tarafı -yazımız konusu ilişkide kiracıyı kiraya verene karşı- koruması ve sırf işlemi yapıyor olmanın onda yarattığı baskı sebebiyle imzalamak zorunda kaldığı bir belgeyle kendi aleyhinde işlem kursa dahi bu işlemin geçersizliği itibariyle aleyhinde sonuç ortaya çıkmasına engel olunmasıdır.
Bahsedilen şekilde geçerli bir taahhütnamenin varlığı halinde, kiracı kiralananı teslim etmezse kiraya veren tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava yoluna başvurarak tahliyeyi talep edebilmektedir. Bu konuda;
“…Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002)…” (Yargıtay HGK 2017/975 E., 2021/1108 K.)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
