Kira ilişkisinde kiracının asli borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya icra takibi yapılmış olması hâlinde İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca tanınan 30 günlük yasal süre içinde ödemektir. Bu sürede ödeme yapılmaması halinde kiracı kendiliğinden temerrüde düşer ve temerrüt olgusunun gerçekleşmesiyle tahliye hukuki bir sonuç olarak doğar.
Yargıtay’ın yerleşik, istikrarlı ve süreklilik arz eden içtihatlarına göre; temerrüt olgusu bir kez gerçekleştikten sonra, kira borcunun sonradan ödenmiş olması, bu ödemenin icra dosyasına yapılması, haricen gerçekleştirilmesi, yargılama aşamasında tamamen dosya borcunun kapatılması, alacaklının tahsil beyanında bulunması veya ödemenin icra müdürlüğü işlemleri nedeniyle alacaklıya geç ulaşması gibi durumların hiçbiri temerrüdü ortadan kaldırmaz.
Başka bir ifadeyle, belirleyici olan ödeme anı değil, yasal sürenin içinde alacaklının kira bedeline fiilen kavuşup kavuşmadığıdır. Yasal sürenin geçirilmesiyle birlikte tahliye şartları oluşur ve bu aşamadan sonra yapılan ödemeler, tahliye talebinin reddi sonucunu doğurmaz.
Bu ilke, hem daire kararları hem de Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla açık ve kesin biçimde kabul edilmiştir;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2014 tarihli 2014/11203 E., 2014/11638 K. sayılı kararı “İcra ve İflas Kanunu’nun 269/1 maddesi gereğince kira alacaklarına ilişkin olarak düzenlenen tahliye ihtarlı ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen temerrüt ihtarnamesi hükmündedir. Takip borçlusunun bu nitelikteki ödeme emri ile kendisine verilen yasal süre içinde kira borcunu ödememesi temerrüde düşmesine yol açar. Borcun yasal sürenin geçmesinden sonra icra dosyasına ya da haricen ödenmesi gerçekleşen temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz.”
Kararda açıkça, alacaklının sonradan parayı tahsil etmiş olmasının dahi tahliye talebini ortadan kaldırmayacağı vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2007 E., 2007/104 K. 07.03.2007 tarihli Kararı “Muaccel hale gelen kira paralarının yasal süre içerisinde ödenmemesi nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulünde zorunluluk bulunmaktadır. Bu aşamadan sonra yapılan ödemeler, temerrüdün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.”
Hukuk Genel Kurulu kararıyla, yargılama sırasında borcun tamamen ödenmiş olmasının dahi tahliyeyi engellemeyeceği kesin ve bağlayıcı biçimde ortaya konulmuştur.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 10.05.2017 tarihli 2017/2063 E., 2017/671 K. sayılı kararı “İcra takip talebinde verilen 30 günlük yasal sürede alacaklının alacağına kavuşması engellendiğinden borçlu tarafından kabul edilen kısım yönünden temerrüt gerçekleşmiştir. Bu nedenle Mahkemece dava konusu taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerekirken tahliye talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Bu kararla Yargıtay, ödemenin icra dosyasına yapılmış olmasının tek başına yeterli olmadığını, alacaklının 30 gün içinde paraya fiilen ulaşamaması hâlinde temerrüdün gerçekleşeceğini açıkça vurgulamıştır.
Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde;
- Kira borcu 30 günlük yasal sürede ödenmemişse,
- Sonradan yapılan icra dosyasına ödeme, harici ödeme, yargılama aşamasında tam ödeme,
- Alacaklının tahsil beyanı veya
- İcra müdürlüğü kaynaklı bloke ya da gecikme
gibi hiçbir husus temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle, süresinde ödenmeyen kira borcu bakımından tahliye kararı verilmesi gerekmektedir. Aksi yöndeki değerlendirmeler, Yargıtay’ın yerleşik ve bağlayıcı içtihatlarına açıkça aykırılık teşkil edecektir.
Hukuk Desteği