Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli konut kullandırmalarının yaygınlaşması, apartman ve site yaşamında bu faaliyetin yönetim eliyle engellenip engellenemeyeceği sorusunu belirgin biçimde gündeme taşımıştır. Türk hukukunda 100 gün ve daha kısa süreli kiralamalar bakımından temel çerçeve, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile çizilmiştir. Buna göre, konutun 100 gün ve daha kısa süreyle kiralanmasında, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi kurulmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunlu tutulmuştur.
Bu bağlamda apartman veya site yönetimi bu tür kullanımları engelleyebilir mi sorusunun uygulamadaki belirleyici yanıtı, yönetimin tek başına bir yasaklama yetkisinden ziyade, izin belgesi başvurusunun ön koşullarına dayanmaktadır. Kanun, izin belgesi başvurularında turizm amaçlı kiralama faaliyetine izin verilmesinin uygun görüldüğüne ilişkin olarak, izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın ibrazını zorunlu kılmıştır. Birden fazla binadan oluşan sitelerde ise kural olarak yalnızca kiralamanın yapılacağı konutun bulunduğu bina bakımından bu oybirliği şartı aranmakta ve izin belgesi örneğinin site yönetimine iletilmesi öngörülmektedir. Bu nedenle yönetim, mülkiyet hakkını ortadan kaldıran tek taraflı bir idari yasak tesis etmese dahi, kat malikleri nezdinde oybirliği kararının oluşmaması hâlinde kısa süreli kiralamanın izin belgesi rejimi içinde hukuken sürdürülebilmesi fiilen mümkün olmayacaktır.
Öte yandan izin belgesi alınmış olsa dahi apartman ve site düzeni bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki yükümlülükler varlığını korur. Yönetim planına uyma ve diğer maliklerin haklarını ihlal etmeme borcu, kısa süreli kiralamanın fiili sonuçları bakımından ayrıca önem taşır; yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliği, somut uyuşmazlıklarda değerlendirme ölçütü olmaya devam eder.
İzin belgesinin bulunmaması veya izin belgesi rejimine aykırı faaliyet yürütülmesi hâlinde 7464 sayılı Kanun, kademeli idari yaptırımlar öngörmüştür. İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapan kiraya verene, kiralanan her bir konut bakımından 100.000,00 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alınması için 15 gün süre verilir; bu sürenin sonunda faaliyetin sürdürülmesi hâlinde 500.000,00 TL idari para cezası uygulanır ve bir defaya mahsus olmak üzere yeniden 15 gün süre tanınır. Buna rağmen izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edilmesi durumunda 1.000.000,00 TL idari para cezası gündeme gelir. Ayrıca, konutun kiracı tarafından üçüncü kişilere turizm amaçlı kullandırılması veya izin belgesiz konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edilmesi gibi hallerde de her bir sözleşme için 100.000,00TL idari para cezası öngörülmüş; 100 günden uzun süreli sözleşmelerle sistematik şekilde aynı konutun bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verilmesi hâlinde ise 1.000.000,00 TL idari para cezası düzenlenmiştir.
Sonuç itibarıyla kısa süreli kiralama faaliyetinin yönetimce engellenmesi tartışması, uygulamada büyük ölçüde 7464 sayılı Kanun’un oybirliği kararını izin belgesinin zorunlu unsuru olarak düzenlemesi nedeniyle kat malikleri iradesi üzerinden şekillenmekte; izin belgesi rejimine uyulmaması hâlinde ise Kanunun öngördüğü yüksek tutarlı ve kademeli idari yaptırımlar, faaliyetin sürdürülebilirliğini doğrudan etkileyen asli risk alanını oluşturmaktadır.
Hukuk Desteği