Kira sözleşmesi hakkındaki hususlar Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kanun koyucu kira sözleşmesinin tanımından başlamak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesine kadar tüm konuları incelemiştir. Kira sözleşmesi hakkında en çok menfaat çatışmasının yaşandığı konu ise sona erdirilmesine dairdir.
Buradan hareketle günlük hayatımızda en çok karşılaştığımız kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hallerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
- Bildirim yoluyla kiranın feshi
- Gereksinim nedeniyle fesih
- İmar ve inşa nedeniyle sona erme
- Edinim nedeniyle fesih
- Yazılı üstlenme (taahhüt) nedeniyle boşaltma
- İki haklı uyarı nedeniyle fesih
- Kiracının konut sahibi olması nedeniyle sona erme
- Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin sona ermesi
Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu doğarsa, bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedebilir.
Bununla beraber hakimin takdir edeceği en önemli konulardan birisi söz konusu gereksinimin zorunlu ve samimi olmasıdır. Başka bir deyişle kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyerine gerçekten ihtiyacının olması lazımdır.
Bu ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesinde gereksinimin, zorunlu ve samimi olması mahkemece birlikte göz önünde bulundurulur. Örneğin; ergin çocuklar ile ilgili ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmaması hakkında görüş birliği yoktur. Yargıtay’ın burada belirlediği ölçüt, ergin çocuğun ekonomik gücünün yeterli olup olmadığıdır. Burada Yargıtay ergin çocuğun ekonomik gücünün yeterli olması halinde ailesi ile birlikte yaşamasının yasal bir zorunluluk olmadığının altını çizmektedir. Dolayısıyla açıklanan şartlar dahilinde ergin çocuğun gereksinimine dayanılarak dava açılması Yargıtay tarafından samimi kabul edilmektedir.
Bir başka tartışma konusu ise evlenme halinde çocuğa konut özgülenmesi mümkünken nişanlılık döneminde ihtiyacın öne sürülmesidir. Yargıtay’ın bu konudaki görüşü: “Evlenmenin gereçekleşeceği younda somut kanıtlar olmadıkça, nişanlanma, ihtiyaca dayalı olarak tahliye nedeni olamaz.1
Yurt dışında çalışanlar yönünden de ihtiyaç iddiası tartışma barındıran bir konudur. Bazı hallerde yalnızca yaz tatilleri için ihtiyaca dayalı konutu boşaltma talebi bulunanlar kiracının mağduriyetine neden olmaktadır. Burada Yargıtay yurt dışında çalışanların Türkiye’ye dönmek istemeleri halinde gereksinim nedeniyle dava açılabilmesi için, o kişinin yurda kesin dönüş yapması gerektiğini benimsemiştir.
1HGK.12.12.1984 Ta.1982/6-863/1049 Sa.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
