Hukukumuzda her ne kadar, şekil serbestisi ilkesi benimsenmiş olsa da Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.12’de yer verilen “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” şeklindeki düzenleme ile kanun koyucunun bazı sözleşmelerin geçerliliğini şekil şartına bağlayabileceği öngörülmüştür. Yasal düzenlemeler ile öngörülen şekil şartının temel nedeni, telafisi güç hak kayıplarının önlenerek tarafların korunmasını sağlamaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri, resmi şekil şartına bağlanmış tipik sözleşmelerdendir. Bu tip sözleşmelerde satıcı, belirli bir taşınmazı, ileri zamanlı bir tarihte ve sözleşmede kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi halinde, satış yolu ile alıcıya devredeceği vaadinde bulunur. Sözleşmede kararlaştırılan edimlerin yerine getirilmesi ve diğer şartların gerçekleşmesi halinde satıcı, sözleşme konusu taşınmazı, tapu müdürlüklerinde gerçekleştirecekleri devir işlemi ile alıcıya satmakla yükümlü olur.
Kanun koyucu, taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran hakları düzenlerken TBK m.237 hükmünde “(1) Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. (2)Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. (3)Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklinde düzenlemeye yer vererek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, resmi şekil şartına bağlı olduğunu hüküm altına almıştır.
Ancak Yargıtay; 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile şekil şartının doğrudan olaya uygulanması halinde, açık hak ihlallerine sebep olunuyor ve bu durumda açıkça dürüstlük kuralı ihlal ediliyor ise, aşağıda sayılan şartların birlikte gerçekleşmesi koşuluyla şekil şartına aykırı düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dahi geçerli kabul edileceğini vurgulamıştır.
30.09.1988 tarih ve 1987/2 E. 1988/2 K. Sayılı Y.İ.B.K gereğince aranan şartlar:
1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,
2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
4. İyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde hak sahibi olmaması şeklindedir.
Sonuç olarak; resmi şekil şartına aykırı olarak düzenlenen adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile satıcı tescile zorlanarak tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün değil ise de uygulamada, yukarıda sayılan şartların birlikte gerçekleşmesi halinde dürüstlük kuralının sağlanabilmesi için şekil şartı göz ardı edilerek tapu iptal ve tescil davası açılabileceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, alıcı tüm edimlerini yerine getirmiş ve taşınmaz fiili olarak alıcı tarafından kullanıyor, aynı zamanda taşınmaz üzerinde iyi niyetli üçüncü kişilerin hak iddiası da bulunmuyor ise adli yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi yazılı yapılmış gibi sonuç doğurur. Yerleşik uygulamanın bu yönde olmasının amacı, hukuka olan güveni korumaktır.
İlgili yazılarımız için;
Hukuk Desteği