634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca bir arsa payı, arsanın bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denilmektedir. Belirtmek gerekir, arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilmektedir, ortak alanlar içinse arsa payı kavramını kullanmak mümkün değildir. Kişilerin sahibi olduğu arsa paylarının belirlenmesiyle beraber, pay sahipleri, payları oranında söz sahibi olmaktadırlar.
Çoğu zaman; bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında bulunması gereken denklik, arsa paylarının bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını karşılaması gereği, kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmeyen hakkaniyete aykırı uygulamalar yahut sonradan ilave edilen kısımlar dolayısıyla pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilmektedir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olmak zorundadır. Özellikle bir arsanın miras yoluyla kazanımı sonrası arsa üzerinde kat mülkiyeti kurulması, arsa üzerindeki miras pay oranlarına göre belirlenmelidir. Sayılan tüm bu hallerde denkleştirme veya arsa payının düzeltilmesi davası açılmaktadır. Fakat bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değişikliğe uğrayacak bir başka deyişle etkilenecektir. Ayrıca yanlışlıkla arsa payı belirlemesi yapılmaması gereken bir yere bir şahıs adına pay ayrılmışsa, iptal davası açılması gündeme gelebilecektir.
Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir arsa payı üzerindeki hakkın varlığının tespiti talep edilmektedir. Bu tür davaları ikame etmeden önce dikkat edilmesi gereken en önemli unsur ise, davanın açılmasında hukuki bir yararın bulunması zorunluluğudur. Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu hallerde, arsa paylarının düzeltilmesi, kesin hüküm nedeniyle talep edilememektedir.
Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 3’üncü maddesidir.
KMK madde 3: “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.”
Hukuk Desteği