Nispiliği prensibi gereği sözleşmeler sadece tarafları arasında hüküm doğuracağından, kira sözleşmeleri de sadece kiraya veren ile kiralayan arasında bir takım hak ve yükümlülükler gündeme getirecektir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü bir kişiye üstün hak tanıması halinde, yukarıda bahsedilen prensip gereğince üçüncü kişinin kiracıya kiralananı kullandırma borcu bulunmayacaktır. Bununla birlikte Kanun koyucu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) ile farklı düzenlemeler de getirmiştir.
Kanun’un 310. Maddesinde; kiralanın, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, yeni maliğin sözleşmenin tarafı olacağı hükmü düzenlenmiştir. Getirilen bu düzenlemele ile yeni malik, mülkiyet hakkının içerdiği kullanma yetkisinden faydalanamayacaktır. Zira kanun koyucu yeni malik için konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin varlığı halinde istisna getirmiştir. Kanun’un 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklindeki düzenşemeye göre kanun koyucu yeni malik için özel fesih imkanı tanımakla birlikte, düzenlemeyi belirli şartlara ve süreye tabi tutarak aynı zamanda kiracıyı da korumaktadır.
Yeni malik, fesih hakkını kullanmak için gerçek ve samimi bir ihtiyacı olduğunu kanıtlamalıdır. Konunun daha net anlaşılabilmesi için bazı Yargıtay uygulamalarından örnekler vermek gerekirse; devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, davacının terk etmeyi de istemediği mevcut bir işinin olmasına rağmen ikinci iş yapma isteğinin bulunması, davacının kızının eşi ile derdest boşanma davası nedeniyle kızının ihtiyacının bulunması, davacının tahliyesi istenen taşınmaza yakın, aynı alana sahip ve benzer ısıtma sistemine sahip olan kendi evinde halen oturuyor olması, davacının her türlü ulaşım imkânı olan bir şehirde evinin işyerine uzaklığı … zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemeyeceğinden, tahliye de istenemeyeceğine hükmedilmektedir.
Sonuç olarak ifade edilmelidir ki; kanun koyucu yeni malik ve kiracı arasında bir denge gözetmeyi tercih etmiştir. Kiralanan şey üzerinde mülkiyet hakkı elde eden yeni malik; hakkın içeriğindeki kullanma yetkisini belirli şartlar ve süreler içinde elde edecek, kiracı ise; gerçek ve samimi ihtiyacın olmadığı hallerde sözleşmeden doğan haklarını kullanmaya devam edecektir.
Hukuk Desteği