Bir taşınmazın birden fazla kişiye elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre ait olması halinde, ortakların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı ve belirlenmiş payları bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 701. maddesi uyarınca her ortağın hakkı, ortaklığa giren malın tamamına yayılmaktadır. Bu yönüyle elbirliği mülkiyeti, her paydaşın belirli bir pay üzerinde tek başına tasarruf edebildiği paylı mülkiyetten ayrılmaktadır.
Bu nedenle özellikle miras yoluyla birden fazla mirasçıya intikal eden ve elbirliği mülkiyetine tabi bulunan bir taşınmaz bakımından, mirasçılardan birinin taşınmaz üzerinde kendisine ait belirlenmiş bir hisse varmış gibi bu hisseyi diğer mirasçılardan bağımsız şekilde üçüncü kişiye doğrudan devretmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, yapılmak istenen işlemin niteliğine göre farklı devir yolları bulunmaktadır.
Miras payının diğer mirasçıya devri bakımından, mirasçılardan biri terekenin tamamı veya bir kısmı üzerindeki miras payını başka bir mirasçıya yazılı sözleşme ile devredebilir. Burada devredilen husus, taşınmaz üzerindeki belirli ve bağımsız bir pay değil, mirasçının tereke üzerindeki miras payıdır. Bu devir elbirliği mülkiyeti devam ederken gerçekleştirilebilinir (TMK m. 677/1).
Miras payının üçüncü kişiye devri de mümkündür. Ancak bu durumda sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekmektedir. Üçüncü kişiye yapılan devir, üçüncü kişiyi doğrudan taşınmazın maliki veya mirasçı haline getirmemektedir. Üçüncü kişi, paylaşma sonucunda devreden mirasçıya özgülenecek mal veya hakkın kendisine verilmesini talep etme hakkı kazanmaktadır. Bu nedenle üçüncü kişiye miras payının devri ile taşınmazdaki belirli bir hissenin tapuda doğrudan devri birbirinden farklı işlemlerdir (TMK m. 677/2).
Paylı mülkiyete geçiş, taşınmazdaki payların mirasçılar tarafından ayrı ayrı devredilmesinin amaçlandığı durumlarda gündeme gelmektedir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesiyle birlikte her mirasçının taşınmaz üzerindeki payı belirli hale gelmekte ve paydaşlar, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere, kendi payları üzerinde bağımsız şekilde tasarrufta bulunabilmektedir. Bu dönüşüm mirasçıların anlaşmasıyla veya gerekli şartların bulunması halinde mahkeme yoluyla gerçekleştirilebilinir (TMK m. 644, m. 676).
Tüm mirasçıların birlikte devir yapması halinde ise elbirliği mülkiyetinin önceden paylı mülkiyete dönüştürülmesi zorunlu değildir. Tüm mirasçıların devir konusunda anlaşması ve tapu işlemine birlikte katılması halinde taşınmaz üzerinde birlikte tasarrufta bulunmaları ve üçüncü kişiye devir gerçekleştirmeleri mümkündür (TMK m. 702).
Dolayısıyla elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz bakımından uygulanacak yöntem, yapılmak istenen devrin niteliğine göre belirlenmelidir. Miras payının başka bir mirasçıya devri, üçüncü kişiye miras payı devri, taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülerek payların ayrı ayrı devri veya tüm mirasçıların birlikte tapuda devir yapması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle taşınmazdaki payların ayrı ayrı üçüncü kişilere devredilmesi amaçlanıyorsa, öncelikle paylı mülkiyete geçişin değerlendirilmesi daha uygun bir yol olarak öne çıkmaktadır.
Hukuk Desteği