İcra yoluyla yapılan açık artırmada kiracılı bir taşınmazın satın alınması, taşınmazda bulunan kişinin kendiliğinden tahliye edilebileceği anlamına gelmemektedir. İhale sonrasında uygulanacak tahliye yolu; kira ilişkisinin ne zaman kurulduğuna ve bu ilişkinin hangi belgelerle ispatlanabildiğine göre değişmektedir.
İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 135/2. maddesi, ihale alıcısına özel bir tahliye imkanı tanımaktadır. Buna göre taşınmaz borçlu tarafından kullanılıyorsa veya üçüncü kişi taşınmazdaki kullanımını hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayandıramıyorsa, icra dairesi tarafından on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmesi için tahliye emri gönderilebilir. Süresi içinde taşınmaz boşaltılmazsa taşınmaz zorla tahliye edilerek ihale alıcısına teslim edilir.
Bu nedenle taşınmazda bir kişinin kiracı olarak bulunması tek başına İİK m. 135/2 kapsamında tahliyeyi engellememektedir. Belirleyici olan, kira ilişkisinin hacizden veya ipoteğin paraya çevrilmesi halinde ipotek tarihinden önceye dayandığının kanunun aradığı nitelikteki belgelerle ortaya konulabilmesidir.
Hacizden önce tapuya şerh edilmiş veya noter tarafından düzenlenmiş ya da onaylanmış kira sözleşmeleri bu kapsamda dikkate alınmaktadır. Buna karşılık yalnızca adi yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması her durumda tahliyeyi engellemek için yeterli değildir. Burada tartışılan husus kira sözleşmesinin geçerliliği değil, kiracının İİK m. 135/2 kapsamında korunmasını sağlayacak nitelikte bir belgeye sahip olup olmadığıdır.
Yargıtay uygulamasında da yalnızca kira sözleşmesinin şekli değil, kira ilişkisinin hacizden önce var olduğunu gösteren resmi kayıtlar birlikte değerlendirilmektedir. Noter ihtarnameleri, önceki icra takipleri veya kesinleşmiş mahkeme kararları gibi belgeler de somut olayın özelliklerine göre dikkate alınabilmektedir.
Kiracının kullanımının haciz veya ipotek tarihinden önceki bir hukuki ilişkiye dayandığı gerekli nitelikteki belgelerle ortaya konulabiliyorsa İİK m. 135/2 kapsamında doğrudan tahliye yoluna başvurulamaz. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenen tahliye sebeplerinin değerlendirilmesi gerekir.
Bunlardan biri TBK m. 351 kapsamında yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyedir. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu bulunması halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Sonuç olarak, icra yoluyla satın alınan taşınmazlarda kiracının tahliyesi her durumda aynı usule tabi değildir. Kiracının dayandığı belgelerin niteliği ile haciz veya ipotek tarihleri birlikte değerlendirilerek İİK m. 135/2 kapsamında doğrudan tahliye imkanı bulunup bulunmadığı belirlenmeli; bu yolun uygulanamadığı hallerde tahliye TBK hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Hukuk Desteği