Kira ilişkisinde kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene tahliye davası açma imkanı tanımaktadır. Bu imkanlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, kiracının aynı kira yılı veya kira dönemi içinde kira bedelini ödememesi sebebiyle iki ayrı haklı ihtara neden olması gerekir. Ancak her ihtar, yalnızca gönderilmiş olması nedeniyle haklı ihtar sayılmaz. İhtarın haklı kabul edilebilmesi için, ihtara konu kira bedelinin muaccel hale gelmiş olması ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği anda bu kira borcunun halen ödenmemiş bulunması gerekir.
Bu nedenle uygulamada belirleyici olan tarih, ihtarnamenin düzenlenme tarihi veya icra takibinin başlatıldığı tarih değildir. Asıl dikkate alınması gereken an, ihtarın veya ihtarlı ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği andır. Kiracı, ihtar kendisine tebliğ edilmeden önce kira borcunu ödemişse, bu ihtar iki haklı ihtara dayalı tahliye davasında haklı ihtar olarak değerlendirilemez.
Buna karşılık, ihtar kiracıya tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, kural olarak ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Çünkü bu durumda kiracı, kira bedelini süresinde ödememiş ve kiraya verenin ihtar göndermesine sebebiyet vermiştir. Tebliğden sonraki ödeme borcu sona erdirse de, iki haklı ihtar bakımından ihtarın sonuç doğurmasına engel olmaz.
Özellikle kira alacağına ilişkin icra takiplerinde bu ayrım önemlidir. Kiraya verenin takip başlatmış olması tek başına haklı ihtar sonucunu doğurmaz. Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği anda takibe konu kira borcunun halen ödenmemiş olması gerekir. Kiracı, ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden önce borcu ödemişse, takip yapılmış olsa dahi bu takip iki haklı ihtara esas alınamaz.
Sonuç olarak, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ihtarın haklı sayılabilmesi için iki temel ölçüt bulunmaktadır. İlk olarak, ihtara konu kira bedeli muaccel olmalıdır. İkinci ve en önemli ölçüt olarak, ihtar veya ihtarlı ödeme emri kiracıya tebliğ edildiği anda kira borcu ödenmemiş olmalıdır. Kira borcu tebliğden önce ödenmişse ihtar haklı ihtar niteliği kazanmaz; kira borcu tebliğden sonra ödenmişse bu ödeme ihtarın haklılığına engel olmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.10.2011T, 2011/5829E, 2011/10191K “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Davacı kiralayan tarafından Ocak 2010 kira bedelinin tahsili amacıyla başlatılan ikinci icra takibi 7.1.2010 tarihinde olup, ödeme emri davalıya 11.1.2010 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı tarafça Ocak ayı kira borcu davacının banka hesabına ödeme emrinin tebliğinden önce 8.1.2010 tarihinde yatırılmıştır. Bu durumda davalı aleyhine başlatılan icra takibi ile gönderilen ihtarlı ödeme emrinin davalı kiracıya tebliğinden önce takibe konu borç ödendiğinden davacı tarafça yapılan icra takibi ikinci haklı ihtara esas teşkil etmez.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.11.2015T, 2015/6177E, 2015/9648K “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. İlk ihtarın haklılık kazanabilmesi için takibe konu kira borcunun ödeme emrinin tebliğinden önce ödenmemiş olması gerekir. Ancak, davacı tarafından dayanılan davalı aleyhine başlatılan icra takibi ile gönderilen ihtarlı ödeme emrinin davalı kiracıya tebliğinden önce takibe konu borç ödendiğinden, davacı tarafça yapılan icra takibi ikinci haklı ihtara esas teşkil etmez.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2017T, 2017/3875E. ve 2017/8822K“Davacı 01.01.2014-01.01.2015 kira yılı içinde 11.11.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 2014 yılının 8, 9, 10. aylarına ait kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 11.11.2014 tarihinde diğer icra takiplerine konu edilen Kasım ve Aralık ayları kira paraları muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ayrı ihtarlara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Ayrıca dosyada mevcut banka dekontlarının incelenmesinden ikinci ihtara konu Kasım 2014 kira parasının 20.11.2014 tarihinde yani ihtarın tebliğ tarihinden önce, üçüncü ihtara konu Aralık 2014 kira parasının da 09.12.2014 tarihinde yine ihtar tebliğ tarihinden önce ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece ihtarname tebliğinden önce kira bedellerinin ödenmiş olması nedeniyle de iki haklı ihtar şartı oluşmadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Hukuk Desteği