Ön ödemeli konut satışları, özellikle henüz tamamlanmamış projelerden konut satın alan kişiler bakımından uygulamada sıkça karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Bu tür satışlarda konut alıcısı, çoğu zaman bağımsız bölüm henüz teslim edilmeden ödeme yapmakta; satıcı, yüklenici veya proje sahibi ise belirlenen tarihte konutu teslim etmeyi ve tapu devrini gerçekleştirmeyi üstlenmektedir. Ancak bazı durumlarda ödeme yapılmasına rağmen konut teslim edilmemekte, teslim tarihi sürekli ertelenmekte veya satıcı tarafından alıcıya net bir çözüm sunulmamaktadır.
Bu noktada öncelikle yapılan işlemin hukuki niteliği belirlenmelidir. Kişi, ticari veya mesleki amaçla değil; konut edinme amacıyla bir projeden bağımsız bölüm satın almışsa, bu işlem 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici işlemi olarak değerlendirilebilecektir. Bu halde konut alıcısı tüketici, konutu satan veya teslim etmeyi üstlenen kişi ya da şirket ise satıcı konumunda kabul edilebilecektir. Dolayısıyla konutun teslim edilmemesi, tapu devrinin yapılmaması, ödenen bedelin iade edilmemesi veya zararların karşılanmaması gibi uyuşmazlıklar tüketici mahkemesi önünde ileri sürülebilir.
Ön ödemeli konut satışında asıl yükümlülük, satıcının veya yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tarihte konutu teslim etmesi ve tapu devrini sağlamasıdır. Konut alıcısı ödeme yaptığı halde satıcı bu yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, artık yalnızca teslim beklemek yerine hukuki taleplerin hazırlanması gerekir. Bu taleplerin başında ödenen bedelin iadesi gelir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, talebin yalnızca ödenen ana para ile sınırlı tutulmamasıdır. Çünkü yıllar önce yapılan ödemenin aynı rakam üzerinden iade edilmesi, çoğu zaman gerçek zararı karşılamaz. Paranın alım gücü düşmüş, konut fiyatları artmış ve alıcı uzun süre konuttan yararlanamamış olabilir.
Bu nedenle ödenen bedelin ödeme tarihleri itibarıyla güncellenmiş değeri talep edilebilir. Uygulamada bu talep, denkleştirici adalet ilkesi kapsamında değerlendirilmektedir. Konut alıcısı, sözleşmeye güvenerek ödeme yapmış; buna rağmen konutu teslim alamadığı gibi ödediği paradan da uzun süre yararlanamamıştır. Bu nedenle yalnızca dekontlarda görünen tutarın iadesi değil, bu tutarın bugünkü ekonomik karşılığının hesaplanması istenebilir. Bu hesaplama bilirkişi incelemesiyle yapılmakta; ödeme tarihleri, ödeme miktarları, paranın alım gücü, ekonomik koşullar ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmektedir.
Konutun teslim edilmemesi halinde faiz talebi de ayrıca önem taşır. Satıcı veya yüklenici, kararlaştırılan tarihte edimini yerine getirmediğinde alıcı bakımından ciddi bir mağduriyet oluşur. Bu nedenle ödeme tarihinden, teslim tarihinden, ihtar tarihinden, arabuluculuk tarihinden veya dava tarihinden itibaren faiz talep edilmesi gündeme gelebilir. Faiz başlangıcının hangi tarih olacağı somut olaya göre belirlenir; ancak dava veya arabuluculuk başvurusunda faiz talebinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Konut alıcısının zararları yalnızca ödediği bedelle de sınırlı olmayabilir. Konut teslim edilmediği için alıcı kirada oturmak zorunda kalmışsa, kira kaybı veya kira giderleri ayrıca talep edilebilir. Alıcı konutu teslim almış olsaydı bu konutta oturabilecek, konutu kullanabilecek veya kiraya vererek gelir elde edebilecekti. Teslimin yapılmaması nedeniyle bu imkanlardan mahrum kalınması kullanım mahrumiyeti kapsamında değerlendirilebilir. Bu zarar kalemleri de somut belgeler, kira sözleşmeleri, ödeme dekontları ve emsal kira araştırmalarıyla desteklenmelidir.
Bazı ön ödemeli konut satışlarında alıcıdan senet de alınabilmektedir. Konut teslim edilmediği halde alıcının senetlerle borçlandırılmaya devam edilmesi ayrıca hukuki sorun yaratır. Bu durumda senetlerin iadesi, senetlerin bedelsiz kaldığının tespiti veya senetler icra takibine konu edilmişse buna karşı ayrıca hukuki yollara başvurulması gündeme gelebilir. Bu nedenle konut teslim edilmeyen dosyalarda yalnızca sözleşme ve ödeme belgeleri değil, varsa senetler de ayrıca incelenmelidir.
Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir. Tüketici mahkemesinde ileri sürülecek alacak ve tazminat talepleri bakımından arabuluculuk dava şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Arabuluculuk başvurusunda talep yalnızca “ödenen bedelin iadesi” şeklinde dar tutulmamalıdır. Ödenen bedelin güncel değeri, faiz, denkleştirici adalet kapsamında değer farkı, kira kaybı, kullanım mahrumiyeti, varsa senetlerin iadesi ve sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan zararlar açıkça belirtilmelidir. Böylece uyuşmazlık tüm zarar kalemleriyle ortaya konulmuş olur.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa tüketici mahkemesinde dava açılması mümkündür. Bu davada konut alıcısının elindeki belgeler büyük önem taşır. Sözleşme, ödeme dekontları, makbuzlar, senetler, teslim tarihini gösteren belgeler, satıcıyla yapılan yazışmalar, proje tanıtım evrakı, ihtarnameler ve varsa önceki başvurular dosyaya sunulmalıdır. Özellikle ödemenin hangi tarihte, hangi tutarda ve kime yapıldığının gösterilmesi gerekir. Çünkü güncel değer hesabında her ödeme kalemi kendi tarihi itibarıyla değerlendirilecektir.
Sonuç olarak, ön ödemeli konut satışında ödeme yapılmasına rağmen konut teslim edilmemişse, alıcının yalnızca satıcının teslim vaadini beklemesi gerekmez. Yapılan işlem tüketici işlemi niteliğindeyse, arabuluculuk ve tüketici mahkemesi yoluyla ödenen bedelin güncel değeriyle iadesi, faiz, kira kaybı, kullanım mahrumiyeti, varsa senetlerin iadesi ve sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklanan zararların tazmini talep edilebilir. Bu tür dosyalarda en önemli nokta, uyuşmazlığın yalnızca “ödenen ana paranın iadesi” şeklinde dar kurulmayıp, kişinin gerçek zararını karşılayacak şekilde güncel değer ve tazminat talepleriyle birlikte yürütülmesidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/3959 E., 2024/2155 K. “Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması halinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun’un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 15.11.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin tahsilini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.”
Hukuk Desteği