Kira ilişkisinin devri, kiraya veren ile kiralayan arasındaki sözleşmede taraf değişikliği anlamına gelmektedir.
Öncelikle bunun için devre konu bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiracı belli sebeplerden ötürü kira ilişkisini devredemiyor veya feshetmesi halinde ağır sorumluluklar yükleniyor olabilir. Borçlar hukukunda sözleşme serbestisi taraflar arasındaki sözleşmenin sadece şeklinde bir serbestlik değil, taraf ve diğer esaslı unsurlarında da bir serbestlik tanımaktadır. Kanun koyucu kira ilişkisinin devrinden evvel daha genel olarak sözleşmenin devrine hukuki imkan tanımaktadır. 2012 yılında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) yürürlüğe girmesiyle birlikte kira ilişkisinin devri de mümkün kılınmıştır. Taraflar (kiraya veren, kiracı ve kira ilişkisini devralan) bu sözleşmenin devri konusunda anlaşmalılardır. Sadece kiracı ve kira ilişkisini devralan tarafın anlaşması yeterli olmadığından kiraya verenin de bu konuda yazılı rızası alınmalı veya kiraya veren, daha sonradan icazet vermiş ise bu icazeti yazılı olarak beyan etmelidir. Kiraya veren kira ilişkisinin devredilmesine onay vermediğini veya devredilemeyeceğini daha önceden kiracı ile yapmış olduğu sözleşmede yazılı olarak hükme bağlamış olabilir. Bu durumda kiraya verenin fikrinde değişiklik olmadıkça kira ilişkisinin devri mümkün değildir.
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi sözleşme özgürlüğü, sözleşmenin karşı tarafını seçme özgürlüğünü de içerir. Ancak yine TBK’daki son değişikliklerle kiraya verenin bu özgürlüğüne bazı kısıtlamalar getirilmiştir. TBK’nın kira ilişkisinin devrini konu alan 323. maddesi; işyeri kiralarının devrinde kiraya verenin haklı bir sebep göstermeksizin onay vermekten kaçınamayacağını ifade etmiştir. Kanun maddesi emredici hüküm niteliğindedir. Kira ilişkisinin devri m.323: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
Borçlar hukuku sistemimizde bir borç ilişkisinde bir tarafın yerine bir başkasının geçmesi, halefiyet durumlarında söz konusu olur. Halefiyet, en genel anlamı ile bir borç ilişkisinde bir şahsın yerine bir başkasının geçmesidir. TBK’nın 205 inci maddesinde genel nitelikte yeni bir halefiyet kurumuna yer verilmiştir ki o da sözleşmenin devridir. Kira ilişkisinin devrinde de sözleşme taraf değişikliğine uğrar ancak; kira ilişkisi devam eder. Taraf değişikliğinin bir sonucu olarak, devreden kiracının kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu Kanun’dan ve sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlar artık devralan kiracıya geçer.
Kira ilişkisinin devrinde asıl kira sözleşmesinin mi yoksa devir sözleşmesinin mi kira ilişkisine uygulanacağı da ayrı bir konudur. Burada devrin nasıl yapıldığı önem taşımaktadır. Kira ilişkisinin devri; kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında üç taraflı yapıldığında bu devirden sonra kira ilişkisine, devir sözleşmesinin içerisinde yer alan hükümlerin uygulanacağı kararlaştırılabilir.
Diğer bir yol, devralan kiracı ile devreden kiracı arasında iki taraflı ve sadece devre ilişkin hükümler taşıyan bir sözleşme ile kira ilişkisinin devredilmesidir. Bu şekilde bir sözleşme kira ilişkisine dair şartlar taşımaz ve taşısa dahi kiraya vereni bağlamayacaktır. Kiraya veren bahse konu devir sözleşmesine taraf değildir ve taraf olmadığı bir sözleşmeden dolayı sorumluluk altına girmeyecektir. Kiraya veren ile devralan kiracı arasında ayrıca bir sözleşme yapılmaz ise asıl kira sözleşmesi bu ilişkiye uygulanmaya devam edecektir.
İşyeri kiralarında devreden kiracı ile devralan kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl kiraya verene karşı olan borçlardan müteselsilen sorumludurlar. Bu sorumluluk kiraya veren için bir teminat gibidir.
Dipnot: Yukarıda yazılanlar ve ilgili kanun maddesi kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01.07.2012 (6098 sayılı TBK’nun yürürlüğe girme tarihi) tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
