Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 713’te: “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (1) Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Hükmü dikkate aldığımızda, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasına ilişkin şartlar, 1) Taşınmaza, 2) Ziyetliğe, 3) İtiraz süresi içinde itiraz yapılmamasına ilişkin olarak üç başlık altında ele alınabilir. Bu kapsamda aşağıda bu şartları ayrı ayrı inceleyeceğiz.
1. Taşınmaza İlişkin Şart
TMK 713. maddesine göre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için;
- taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması veya
- tapu kütüğünden malikinin kim olduğunun anlaşılamaması veya
- malikinin yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunması gerekmektedir.
Dolayısıyla, tapu kütüğüne kayıtlı bulunan ve malikinin kim olduğu belli olan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
Değinilmesi gereken bir diğer önemli nokta ise özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazların mülkiyetinin, tapu kütüğüne kayıtlı olsun veya olmasın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağıdır. Bu sebeple olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için yukarıda sayılan şartların yanı sıra taşınmazın kamuya ait olmayıp, özel mülkiyete konu olan bir taşınmaz olması gereklidir.
2. Zilyetliğe İlişkin Şart
TMK 713. maddesine göre olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle taşınmaza zilyet bulunması bir diğer unsurdur.
“Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazanmak isteyen kişi, malik sıfatı ile zilyetlikten kendi lehine bir hak çıkardığından, malik sıfatı ile zilyetliğini ispat yükü altındadır. Fiili durum olan zilyetliğin, malik sıfatıyla olup olmadığının belirlenmesinde, her türlü ispat aracıyla ispat edilebilir” 1
Malik sıfatı ile zilyetlik unsuruna yönelik olarak, mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı yargısı, özellikle Yargıtay uygulamalarında yer almaktadır.2
Zilyetliğin geçici kaybı, zilyetliğin kaybı olarak kabul edilmediğinden, zamanaşımının işlemesini engellemez. Zilyetlikten yararlanma şartlarını taşıyan her zilyet aynı şartlara sahip önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir.3 Örneğin bir kimsenin babası 10 yıl boyunca davasız aralıksız zilyetliği elinde bulundurup sonrasında vefat ettiğinde, kendisi de malik sıfatıyla davasız aralıksız olarak 20 yıl geçmesini beklemek durumunda kalmayacak, kendisinden önceki babasının 10 yıllık zilyetlik süresini kendi süresine ekleyerek 10 yıl sonra taşınmazı olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanacaktır.
3. İtiraz Süresi İçerisinde İtiraz Yapılmaması
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanmak isteyen kişinin, öncelikle taşınmazın kendi adına tescili için bir dava açması gerekecektir. Bu tescil davasının, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.
Bu davanın açılmasından sonra mahkeme davanın konusunu gazetede bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa yayınlayacaktır.
Mahkemenin yapacağı son ilandan sonra, ilgililerin itiraz hakkı gündeme gelecektir. İlgililer son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz hakkına sahiptir. İlgililer tarafından, son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz yapılmaması ve yahut itiraz yapılmasına rağmen mahkeme tarafından itirazın reddedilmesi durumunda olağanüstü zamanaşımı şartları oluşacak ve mahkeme tarafından dava konusu taşınmazın davacı zilyet adına tesciline karar verilecektir.
Buna karşılık ilgililerin son ilan tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde itiraz etmesi ve mahkeme tarafından itirazın haklı görülmesi durumunda davacı zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanamayacaktır. İtiraz edenler hali hazırda gerçek malikin kendileri olduğunu ileri sürerlerse, aynı davada tescilin kendi adlarına yapılmasını da talep edebileceklerdir.
1 Meier-Hayoz, Art.662, Nr. 12; Karahasan, Eşya Hukuku C.I, sh. 591; Oğuzman/ Selici/Oktay-Özdemir, sh. 353; Akipek, Đkinci Kitap, sh. 142.
2Oğuzman/Selici/Oktay-Özdemir, sh. 354; Bkz. Oktay, sh. 80, 81; Liver, §24, sh. 152 dn.21 ve sh. 153; YĐBK, 26.5.1954 T. E.7, K.17 (Karar ve değerlendirilmesi için bkz. Oğuzman; M.K.,ĐBD., C.XXVIII, Sayı. 7-8, 1954, sh. 436-444); Y. 16.HD. 28.1.2002 E.497, K.307 (YKD. 2002, sayı. 8, sh. 1221)
3Oktay, sh.77 vd.;Oğuzman/Selici/Oktay-Özdemir, sh. 357; Ertaş, sh. 230.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
