Bilindiği üzere 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Kira Hukukunda çok önemli değişiklikler yaşanmıştır. Ancak yine de özellikle taşınmaz kiralarında, kiracılar ve kiraya veren ev sahipleri kanundan doğan hak ve yükümlülüklerini çoğu zaman bilmeden eski usule göre hareket etmektedirler. Özellikle kira bedelinin nasıl belirleneceği, yıllara göre ne oranda zam yapılacağı, sözleşmenin feshindeki usuller ve kiralananın ayıbından doğan sorumlulukların nasıl ve kime yükleneceği hususları gündelik hayatta sık karşımıza çıkan başlıca sorunlardır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
O halde;
- Konut kiralarında kira bedeli en fazla ne kadar belirlenebilir ?
Kira bedelinin sözleşme kurulurken belirlenmesi kanun koyucu tarafından tamamen sözleşmenin taraflarının serbest iradelerine bırakılmıştır. Taraflar kendi aralarında kira bedelini serbestçe kararlaştırabileceklerdir.
- Konut kiralarında kiraya veren kira bedeline ait zam oranını istediği tutarda belirleyebilir mi ?
Kira bedeli sözleşme kurulurken belirlendikten sonra yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak zam oranının azami ne kadar olacağı kanun koyucu tarafından belirlenmiştir. Bu oran en fazla bir önceki kira yılının ÜFE artış oranı kadar olacaktır.
- Ev sahibiniz ÜFE’nin de üzerinde kirada zam talep ettiğinde ne yapabilirsiniz?
Kiracı olarak kira bedelinin belirlenmesi istemli tespit davası açabilir, bu arada işleyen kira bedellerini de ÜFE artış oranı üzerinden kiraya verenin hesabına yatırmaya devam edebilirsiniz.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
