Kiraya veren şahsın ölümü halinde, kiracı ile merhum kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin hukuki akıbetinin ne olacağını bu yazımızda paylaşmak isteriz.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 205’te açıklandığı üzere, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar halef olacağından, kira sözleşmesinin tarafı, herhangi bir yenilemeye gerek duyulmadan mirasçılar olmaktadır. Kiraya verenin ölümü halinde mirasçılar, her şeyden evvel bir veraset belgesi çıkarıp, miras pay oranlarını bu belgeye döktürmek durumundadır. Bu aşamadan sonra ise kiracıya ihtarname çekmek suretiyle her biri kira bedelinden payına düşeni alabilecektir. Mirasçılar kira sözleşmesine devam etmek istemediklerinde, sözleşmesinin feshi için şartların oluştuğuna dair bir ihtarname düzenleyerek hukuki süreci başlatabileceklerdir. Kiralayanın ölümü halinde, mirasçılar kira hakkına elbirliği halinde malik sıfatıyla sahip olduklarından birlikte hareket etmek zorundadırlar. Bu anlamda ihtarname çekerken ihtarnamede hepsinin isminin olması gerektiğini hatırlatmak isteriz. Kiracı/kiracılar tarafından kiralayanın mirasçılarına herhangi bir işlem başlatılmak isteniyorsa da, 3 aylık mirası reddetme süresinin beklenmesi gerekmektedir.
TBK madde 205: “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir. Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Kanundan doğan halefiyet hâlleri ile diğer özel hükümler saklıdır.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No:2011/165 Karar No:2011/298: “Dava temerrüt nedeni ile kiralanan taşınmazın tahliyesi ve payı oranında kira parasının tahsili istemine ilişkindir. Davacı/kiralayan tereke temsilcisi, kiralayan hisse sahibi Ş.A.’un ölümü ile miras şirketine mümessil olarak mahkemece atandığını, davalı/kiracıya ihbarname ve ihtarname gönderilmiş olmasına rağmen Ş.A.’un hissesine düşen kira paralarının ödenmediğini, ifade ile, tahliyeye ve kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir … Miras ortaklığındaki mirasçılar, terekedeki her mal üzerinde bulunan tek mülkiyet hakkının birden çok sahibi oldukları içindir ki, sahip oldukları bu hakka ilişkin her türlü işlemi, kural olarak, hep birlikte yapmak, her türlü kararı oybirliğiyle almak zorundadırlar. Ne var ki kural, mirasçıların hep birlikte hareket etmeleri olmakla beraber, ortaklığı oluşturan mirasçılar aralarındaki bir sözleşme sonucu temsilci atamışlarsa ya da yasadan doğan bir temsil veya yönetim yetkilisi varsa, artık hep birlikte hareket etmeleri beklenmez. Böyle bir halde, atanan temsilci ya da yasa gereği temsil ve yönetim yetkisine sahip olan kişi tek başına hareket eder. (TMK. m.640/II). Miras ortaklığını oluşturan mirasçılar, terekedeki malvarlığı değerleri üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hükümleri gereğince malik oldukları için, kural olarak tek başlarına veya birkaçı birlikte hareketle terekeye dahil hakkın biri üzerinde tasarrufta bulunamazlar … Öyleyse, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı borçlu, kiralayanın ölümü üzerine, kira parası borcunu ya mirasçıların tamamına ya da miras ortaklığını temsile yetkili bir temsilciye ifa ile borcundan kurtulabilir….”
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
