BAŞKASININ ARSASINA İNŞAAT YAPMAK

Eşya Hukuku’nun temel ilkelerinden biri; kalıcı olmak amaçlı inşa edilen yapılar, arazinin mülkiyetine ve onun mukadderatına tabi olur anlayışının sonucu olarak ifade edilen“ Üst, alta tabidir.” ilkesidir. Kural olarak, taşınmazın maliki ile taşınmaz üzerine yapılan binanın maliki aynı kişi olacaktır. Ancak kanun koyucu bu ilkenin istisnalarını (üst hakkı vs.) da düzenlemiştir. Bu ilkeden hareketle, bir kimsenin taşınmazı üzerine bilerek ya da bilmeyerek bir başka kimsenin inşaat yapması halinde, haksız bir inşaatın varlığından bahsedilecektir. Kanun koyucu, başkasının arsasına inşaat yapılması konusunda ortaya çıkacak ihtilafların çözümü için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) birtakım düzenlemeler getirmiştir.

TMK madde 722’de düzenlenen“Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” hükmü ile arazi ve bina mülkiyetinin mukadderatını ortaklaştırmıştır. Hükümle, bina yapımınında kullanılan malzemelerin mülkiyeti de devrolmuştur. Kanun koyucu TMK m.722 2. fıkrasında rızası olmadan malzemeleri kullanılan kişiyi de korumaktadır. Buna göre “Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi getirilmiş, rızası olmadan malzemesi kullanılan kişiye malzemelerini geri alma imkanı tanınmıştır.

Rızası olmaksızın malzemesi kullanılan kişinin malzemelerini geri alması ile arazi maliki arazisinin eski haline dönmesi sonucuna ulaşacaktır. Kanun koyucu bu sonuca ulaşmak için sadece malzeme sahibinin malzemelerini geri alma isteğinin yöneltilmesini beklememiş; arazi malikine de TMK 722/3.fıkra da düzenlenen “Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.” hüküm ile arazisini eski haline getirme imkanı tanımıştır.

Kanun koyucu, malzemelerin sökülüp kaldırılmasını bazı şartlara bağlamıştır. Bu şartlar her zaman gerçekleşmeyebilecektir. İşte bu durumda zarar gören kişilerin zararlarının tazmin edilmesi gündeme gelecektir. TMK m.723’de zararı tazmin edilecek kişiler ve tazmin edilme koşulları hüküm altına alınmıştır. Maddenin ilk fıkrasında “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat  ödemekle yükümlüdür.” şeklinde malzeme sahibinin zararının tazmini imkanı tanınmıştır.

Kanun koyucu malzeme sahibine, geri alma veya zarar tazmini dışında bir başka imkan daha tanımıştır. Bu imkan ise, malzeme sahibinin arazi maliki olabilmesidir. Kanun koyucu TMK m.724 “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmüyle, malzeme sahibinin arazi ve yapının mülkiyetini elde etmesi için ön koşul olarak; yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması ve malzeme sahibinin iyi niyetli olması aranmıştır.

Hukuk Desteği

iletisim: [email protected]

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir