634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“Kanun” ya da “KMK”); kat mülkiyetinin kurulmasına, niteliğine, kat malikleri arasındaki ilişkiler ile kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerine ve paylı taşınmazın yönetimine ilişkin usul ve esasları düzenleme amacı taşımaktadır. Zaman içerisinde toplu konut (site) kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte, yasal düzenlemeler toplu konutlar açısından yetersiz kalmış, 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına ilişkin Kanun’la beraber, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dokuz maddeden oluşan “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında ayrı bir bölüm eklenerek sorunun çözümüne gidilmiştir. Bu yazımız ve devamı yazılarımızda, Kanun’da yer alan Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler”i tek tek inceleyeceğiz.
I. 66. madde– Kapsam
Kanun’un 66. maddesi ile toplu yapı “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı” olarak tanımlanmıştır. Maddeye göre, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu şart, parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için aranmamaktadır. Ayrıca, toplu yapının tek bir parsel üzerinde kurulması durumunda tek bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebilmesi mümkünken, toplu yapı birden fazla parsel üzerinde kurulmuşsa, her parsel üzerinde ayrı ayrı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulması gerekmektedir. Maddenin son fıkrasında, toplu yapının bütünüyle tamamlanmasının zaman alacağı öngörüsünden hareketle, “yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” denmiştir. Böylece, bağımsız bölüm maliklerinin bir an önce kat mülkiyetine geçebilmelerine imkân sağlanmıştır. Yeri gelmişken belirtelim, her ne kadar Kanun’da düzenlenmemişse de, Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik’te, toplu yapıyı oluşturan parsellerin tümünde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmesinin şart olduğu düzenlenmiştir. Aksi halde, uyuşmazlıkların KMK’ya göre değil, genel hükümlere göre çözümleneceğinin altını çizelim.
II. 67. madde – Ortak Yerler
Kanun’da toplu yapı açısından ortak yer kavramı ayrıca ve spesifik olarak tanımlanmamış olsa da, 67. madde ile “bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parseller”in hukuki durumu ve tapu siciline ne şekilde kaydedileceği düzenleme altına alınmıştır. Bununla beraber, toplu yapı kapsamında bulunan ortak sosyal ve alt yapı tesislerinin, bulundukları parsele veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılacağı da hükme bağlanmıştır.
III. 68. madde – Vaziyet Plan ve Projeleri
Kanun’un 68. maddesiyle, toplu yapılarda; yapıların konumlarının, ortak yerler ve tesislerin neler olduğu ve bunların kullanım amaçları ile kullanım biçimlerinin vaziyet planında ve projelerde belirtilmesi gerektiği öngörülmüştür.
IV. 69. madde – Yönetim
Bu ve devam maddelere ilişkin açıklamalarımız en kısa sürede yayınlanacaktır.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
